近日，北京、上海、深圳土拍市場接連出現刷新紀錄的地塊。業內認為，目前土地交易最大的特點是立足于房地產市場止跌回穩的態勢，相關熱門地塊的成交對于土地市場發展具有非常積極的作用，可激發市場的預期和信心。

多地土地拍賣市場“破紀錄”

12月2日，深圳灣后海總部地塊刷新深圳宅地成交總價新高。南山區粵海街道的T107-0107地塊是深圳2024年下半年第四宗涉宅用地，位于深圳后海金融總部基地，建筑面積約26.3萬平方米，起拍價高達126.5億元。經過295輪競價，最終由華潤和中海聯合體以185.12億元競得，成交樓面價 70388元/㎡，溢價率達46.3 %。該地塊成交價刷新了深圳涉宅地塊成交史上總價TOP1位置。

11月29日，北京土地市場成交2宗商品住宅用地，其中朝陽區“巨無霸”組團地塊以153.32億成交。該組團地塊包括酒仙橋、十八里店、小紅門三個地塊，起始價高達153億元，打破了北京單筆土地出讓金紀錄。這也是繼今年6月朝陽區首次推出組團地塊之后，又一個以組團形式出現的“巨無霸”地塊。

在11月28日的上海第七批次土拍中，新楊思地塊成為大熱門，經歷了202輪競價，溢價率達40.37%。該地塊由華潤、越秀、中能建聯合競得，樓面均價7.44萬/㎡，是實行“雙高雙競”規則以來第一次觸發中止價，并刷新了上海集中供地以來最高溢價率紀錄。

此外，11月6日，成都高新區天府五街以南的大源板塊58.9畝地塊以26300元/㎡的樓面價被遠達摘得，溢價率達46%，刷新高新區成交紀錄。10月22日，杭州一宗位于江灣新城核心板塊的宅地拍賣，歷經77輪角逐，成交金額34.2億元，溢價率28.5%，成交樓面價50717元/㎡，刷新杭州新單價紀錄。

為何土地出讓頻現高溢價

這些熱門地塊引發廣泛關注。業內認為，近期上海、杭州、成都等地的土地出讓情況相似，即優質地塊出讓疊加優質房企進入，催生高價地塊。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，年底各地頻頻出現積極拍地現象，且較多屬于高價地塊現象，這也說明年底各地供地質量較優，客觀上促進了房企積極拿地，同時也為各地年底土地出讓金收入增加帶來較好機會。市場趨勢非常清晰，目前各地土地投資呈現集中在核心城市、核心城區和核心房企，這也有助于更好預判2025年的開發投資、新開工和房屋供應等情況。此類地塊的開發，既是各地復合型地產開發的重要體現，也有助于高端物業的加快供應。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，土地交易之所以頻頻創新高，一方面，是年度土地出讓金完成比例較低，甚至都未完成一半，需要在年底沖刺；另一方面，拿地的企業都是今年銷售業績排名靠前的央企、國企，他們基本都完成了今年的銷售任務，迫切需要補庫存以為明年考慮。

李宇嘉指出，從企業的經營邏輯來看，今年以來，重點城市、重點項目對企業的業績貢獻度明顯提升。房企聚焦重點城市、重點區域、打造高溢價的重點產品，以事半功倍的開發銷售邏輯完成業績，這產生了示范效應。從樓市調控的邏輯來看，今年以來，地方政府有效落實存量政策，加力推動增量政策落地見效。為了保持12月份的熱度，進而實現四季度逆轉，在止跌回穩上邁進一大步，需要熱門地塊來刺激市場的預期和信心。

熱門地塊成交釋放出哪些信號

業內認為，目前土地交易最大的特點是立足于房地產市場止跌回穩的態勢，相關熱門地塊的成交對于土地市場發展具有非常積極的作用。

中指研究院土地市場研究總監張凱認為，朝陽區的組合地塊分屬不同板塊，可差異化打造產品定位，十八里店和小紅門地塊有助于承接東三環核心商圈的職住群體剛性和改善性購房需求，而酒仙橋地塊將更好地滿足周邊產業人群的改善住房需求。

嚴躍進表示，北京房地產市場處于回穩的良好態勢，且房企當前銷售狀況不錯，這都增加了此類房企拿地積極性。而對于銷售市場和高端物業的看好，也會鼓勵房企積極拿地和進行項目開發，也為明年高品質住宅和復合型項目的打造創造了較好的基礎。

李宇嘉認為，深圳地塊與北京地塊一致，均要打造高品質的改善型溢價項目。同時，取消普通住房和非普通住房標準，意味著將打造權、定價權都給到開發商。考慮到過去各種限制下，真正的優質項目比較少，市場需求較大，大地塊能打造真正的改善型高端社區，提高社區的服務能力。綜合算下來，利潤率非常高。

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文/本報記者 宋霞 統籌/余美英