2022年3月18日，卓越集團全資子公司深圳市卓越商業(yè)管理有限公司成功發(fā)行了今年首筆美元債券，總金額1億美元，期限三年，利率更低達2.91%。值得注意的是，這是今年以來第一筆民營房企美元債，距離上一筆已過半年時間之久。

黎明的曙光

2021年，地產(chǎn)債違約和價格波動成為中資美元債市場的主旋律，在恒大違約風險暴露、花樣年超預期違約等事件輪番沖擊下，中資美元債市場高開低走，一級市場發(fā)行規(guī)模縮量明顯。數(shù)據(jù)顯示，2021年房地產(chǎn)美元債全年發(fā)行374億美元，同比下降41.5%。民營地產(chǎn)的美元債定格在2021年10月8日海倫堡發(fā)行的2.7億美元債券上，此后再無新債發(fā)行。

2022年的情況并未好轉(zhuǎn)，一方面是跌跌不休的“股債雙殺”，一方面是接二連三的企業(yè)暴雷，美元債市場似乎也進入到了谷底。

否極泰來，觸底必然也會迎來反彈。3月16日，金融委、銀保監(jiān)會、央行、財政部、證監(jiān)會、外匯局等六部委分別發(fā)聲，對房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的系統(tǒng)性風險提出了保障措施，堅決要求穩(wěn)定樓市，防范風險，穩(wěn)定市場預期。這是一個值得被銘記的標志性的時刻。當下處于至暗時刻的房地產(chǎn)行業(yè)，似乎等來了撥云見日的一天，而后的一切似乎也顯得順理成章。于是有了央行、銀保監(jiān)會的密集發(fā)聲，于是有了地產(chǎn)股的應聲大漲，于是也有了此次地產(chǎn)民企的首筆美元債。要知道，在不久之前，就連某央企背景房地產(chǎn)企業(yè)的美元債都因無人問津而發(fā)行受挫。而卓越這筆票據(jù)的峰值訂單為1.7倍。

值得一提的是，此次卓越商管的美元債是由浙商銀行股份有限公司深圳分行為這筆美元債提供以美元計價、不可撤銷的備用信用證（SBLC）。某業(yè)內(nèi)人士指出，這筆債券的發(fā)行在有著標志性的意義。一方面標志著機構投資者對房企特別是民營房企信心的極大改善；同時也意味著部分財務穩(wěn)健、運營狀況良好的民企或可通過這一途徑獲得融資。

自律的獎賞

信號是積極的，但受益者卻非所有企業(yè)。

“信用證擔保因其特殊性，擔保行在企業(yè)的選擇上會慎之又慎。從具有央企背景的綠城到優(yōu)質(zhì)民企的卓越，金融機構的尺度正在逐漸放松。”上述業(yè)內(nèi)人士補充道，“即使放松到民企，受惠的也是龍湖、卓越、美的這樣的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，絕不意味著已經(jīng)暴雷的房企也可以通過此渠道獲得融資。”

隨著行業(yè)洗牌，2022年的房地產(chǎn)行業(yè)劣幣出清，良幣勢必獲得‘自律的獎賞’趨勢愈發(fā)明顯。

以卓越集團為例，與近年來因沖規(guī)模名聲大噪的企業(yè)相比，卓越保持著難得的自律與穩(wěn)健。嚴格堅持“以有利潤的現(xiàn)金流”為核心，堅持商住并舉，堅持多航道發(fā)展。面對前些年突飛猛進的地產(chǎn)行情，卓越集團也表現(xiàn)出不一般的克制與篤定。

據(jù)接近卓越的相關人士介紹：“卓越主動建立“穩(wěn)定經(jīng)營”與“化解風險”二者互為因果的邏輯關系，通過多業(yè)務、多模式的運營調(diào)度，強化經(jīng)營性回款，正向現(xiàn)金流保證長期從容發(fā)展。”

經(jīng)營上的自律也同樣體現(xiàn)在了其債務狀況上。數(shù)據(jù)顯示，境外債方面，卓越集團的債券價格相對穩(wěn)定，且存量美元債規(guī)模不大，僅4.5億美元；境內(nèi)債方面，深交所固定收益信息平臺顯示，卓越商管申報的21.6億元“前海壹號大灣區(qū)綠色資產(chǎn)支持專項計劃（碳中和）ABS項目”狀態(tài)更新為“已反饋”。 3月3日，深圳市卓越商業(yè)管理有限公司新一期申報公開發(fā)行的公司債券項目狀態(tài)更新為“通過”。 融資端的良好態(tài)勢，為此次美元債發(fā)行增加了不少助力。

而堅持多航道的發(fā)展也在多年后迎來收獲。數(shù)據(jù)顯示，2021年卓越集團銷售全口徑首過千億，業(yè)績同比增長超20%，年度回款率90%。卓越集團資產(chǎn)運營核心收入超30億，管理面積約120萬㎡，在管項目38個。 而城市更新集團亦以悄然布局了深圳60余個項目，預計總貨值超6000億元。

相信不久的將來，將有更多優(yōu)質(zhì)房企的正常融資需求得到滿足。我們也欣喜地看到，與去年的一刀切政策不同，優(yōu)質(zhì)的民企也有了與國企坐在同一牌桌的權利，市場的競爭更加充分。