萬達(dá)上市再次重啟

10月21日，萬達(dá)商管在港交所提交招股書。大連萬達(dá)商業(yè)直接擁有已發(fā)行股份總數(shù)約69.99%的權(quán)益，并透過珠海萬欣、珠海萬贏及銀川萬達(dá)間接擁有已發(fā)行股份總數(shù)約8.84%的權(quán)益。

據(jù)招股書顯示，截至2021年6月30日，萬達(dá)商管管理共計(jì)380個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，在管建筑面積達(dá)5420萬平方米。于2018年、2019年及2020年，在管商業(yè)廣場(chǎng)（不包括停車位）平均出租率為98.8%。截至2021年6月30日，有162個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，包括133個(gè)獨(dú)立第三方項(xiàng)目。

8月20日，珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司向證監(jiān)會(huì)提交《境外首次公開發(fā)行股份(包括普通股、優(yōu)先股等各類股票及股票派生的形式)審批》材料。10月18日，萬達(dá)商管上市獲得中國證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。

此前，外界對(duì)于萬達(dá)商管IPO的融資額度普遍認(rèn)為將在60億美元左右。對(duì)于此猜測(cè)，萬達(dá)集團(tuán)表示“不予回應(yīng)”。

另有消息稱，萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司珠海萬達(dá)商管正在完成一輪金額達(dá)200億元人民幣的Pre-IPO輪融資，其中有超過20位來自PE、科技基金及主權(quán)財(cái)富基金投資者有興趣參與，此輪融資或?qū)⑹蛊涔乐颠_(dá)300億美元。

但其中最重要的一筆戰(zhàn)投，還當(dāng)屬3月份萬達(dá)商管與珠海市政府的合作。

3月29日，萬達(dá)集團(tuán)宣布，萬達(dá)商管集團(tuán)與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴，同時(shí)珠海國資委出資30億元戰(zhàn)投入股萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司。

9月6日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《橫琴粵澳深度合作區(qū)建設(shè)總體方案》提出，大力發(fā)展集成電路、新能源等產(chǎn)業(yè)，對(duì)合作區(qū)符合條件的產(chǎn)業(yè)企業(yè)減按15%稅率征收企業(yè)所得稅。

對(duì)企業(yè)符合條件的資本性支出，允許在支出發(fā)生當(dāng)期一次性稅前扣除或加速折舊和攤銷。對(duì)在合作區(qū)設(shè)立的旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)新增境外直接投資取得的所得，免征企業(yè)所得稅。

如若落戶橫琴的萬達(dá)商管成功在港上市，且未來能夠構(gòu)建以輕資產(chǎn)為核心的資產(chǎn)支持證券、REITs等創(chuàng)新形式業(yè)務(wù)，再疊加珠海國資委的戰(zhàn)投助力，萬達(dá)商管或?qū)㈤_啟“斷臂”后的新機(jī)遇。

萬達(dá)商管重組 全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略

王健林曾說，“萬達(dá)商業(yè)是萬達(dá)的核心企業(yè)，什么都能丟這個(gè)不能丟。”所謂的核心，就是遍布全國的萬達(dá)廣場(chǎng)。根據(jù)萬達(dá)公開的數(shù)據(jù)，截止到2020年年底已經(jīng)開業(yè)的萬達(dá)廣場(chǎng)已達(dá)368座。

公開信息顯示，早在2009年，萬達(dá)商業(yè)就籌劃在A股上市，后因種種原因最終擱淺，只好改道赴港上市。2014年底，萬達(dá)商業(yè)成功實(shí)現(xiàn)H股上市。在香港聯(lián)交所發(fā)行6億股，每股發(fā)行價(jià)為48港元。至此萬達(dá)商業(yè)依舊沒有停下實(shí)現(xiàn)A+H雙平臺(tái)的腳步。

但在2016年，上市不到兩年萬達(dá)商業(yè)選擇私有化退市。王健林對(duì)此表示為“股價(jià)長期在凈資產(chǎn)上下徘徊，被嚴(yán)重低估。”在A股排隊(duì)6年未果下，2021年3月24日，萬達(dá)撤回萬達(dá)商業(yè)A股IPO申請(qǐng)。萬達(dá)商業(yè)就此更名為萬達(dá)商管，并且準(zhǔn)備重返港股。

據(jù)萬達(dá)商管2020年公司債券年度報(bào)告顯示，期內(nèi)，公司合并口徑營業(yè)收入391.34億元，歸母凈利潤135.22億元，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額13.06億元；利潤總額187.67億元，同比下降44.4%；凈利潤138.8億元，同比下降44.89%。

對(duì)于利潤下滑，究其原因主要由于商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目周期較長，項(xiàng)目前期投入與現(xiàn)金流回款存在一定時(shí)間錯(cuò)配。同時(shí)，報(bào)告期內(nèi)曾從事過房地產(chǎn)開發(fā)以及銷售業(yè)務(wù)，導(dǎo)致現(xiàn)金流波動(dòng)受到影響。

2017年，王健林宣布萬達(dá)徹底告別房地產(chǎn)。先是以總價(jià)637.5億元向富力和融創(chuàng)分別轉(zhuǎn)讓77家城市酒店全部股權(quán)以及13個(gè)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)。然后公布重大資產(chǎn)重組計(jì)劃，將萬達(dá)酒店管理公司和萬達(dá)文旅集團(tuán)注入香港上市公司，總金額共計(jì)70.5億元。

一系列操作使得王健林完成了總額高達(dá)1109.63億元的資產(chǎn)大騰挪。一年多的時(shí)間里，萬達(dá)便清償了2158億元債務(wù)。萬達(dá)的說法是“萬達(dá)只賣掉了鋼筋混凝土的肉身，而留下了輕資產(chǎn)的靈魂”。

萬達(dá)商管隨即成為純粹的商業(yè)物業(yè)持有者和運(yùn)營管理商。“輕裝上陣”后的萬達(dá)，在不影響自身現(xiàn)金流動(dòng)的情況下，依靠品牌效應(yīng)，確實(shí)能夠在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)贏得一席之地。

從萬達(dá)官方獲悉，自2021年開始，萬達(dá)商管不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，即不再投資持有萬達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。2021年計(jì)劃新開業(yè)63座萬達(dá)廣場(chǎng)，其中輕資產(chǎn)型萬達(dá)廣場(chǎng)47座，占比約74%。

隨著萬達(dá)近況的好轉(zhuǎn)，部分評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也表明了對(duì)其未來的看好。其中標(biāo)普全球評(píng)級(jí)此前曾對(duì)萬達(dá)商管上市計(jì)劃的重啟表示“大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司的信用狀況或因其新成立的子公司珠海萬達(dá)商業(yè)管理股份有限公司潛在赴境外上市而改善”。