買(mǎi)賣(mài)過(guò)二手房的消費(fèi)者們都知道，如果房子原先有貸款、抵押，那么交易起來(lái)可就麻煩多了：賣(mài)家要結(jié)清之前的貸款才能完成過(guò)戶(hù)，之后買(mǎi)家還要申請(qǐng)新的貸款，不僅交易時(shí)間長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)和交易成本也大。

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如今，這個(gè)難題得到了解決。近日，自然資源部和中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”便民利企服務(wù)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），要求推動(dòng)住宅類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶(hù)”。目前，已有北京、廣州、杭州、蘇州、寧波等多地“試水”。

資料圖 新華社發(fā) 圖文無(wú)關(guān)

化解哪些痛點(diǎn)堵點(diǎn)

據(jù)記者了解，根據(jù)此前相關(guān)規(guī)定，抵押權(quán)人會(huì)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上明確約定：不動(dòng)產(chǎn)在抵押期間禁止、限制轉(zhuǎn)讓。

“不少購(gòu)買(mǎi)二手房的消費(fèi)者在這個(gè)環(huán)節(jié)上都會(huì)遇到難題，原房主數(shù)額不菲的貸款需要一下子結(jié)清。要么就是賣(mài)家四處籌錢(qián)，甚至去借高息過(guò)橋貸，要么就是買(mǎi)家先支付首付款或墊付資金替賣(mài)家結(jié)清貸款。房子還沒(méi)過(guò)戶(hù)就先付錢(qián)，買(mǎi)家也不放心。”北京鏈家地產(chǎn)增光路店的經(jīng)紀(jì)人小馮對(duì)記者表示。

而“帶押過(guò)戶(hù)”就可以一舉破解這個(gè)房產(chǎn)交易的痛點(diǎn)、堵點(diǎn)。《通知》指出，要推動(dòng)省會(huì)城市、計(jì)劃單列市率先實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶(hù)”，并逐步向其他市縣拓展；要推動(dòng)同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；要推動(dòng)住宅類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)拓展。

北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣對(duì)記者介紹說(shuō)，依據(jù)《民法典》第406條規(guī)定，“帶押過(guò)戶(hù)”是指“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，在申請(qǐng)辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無(wú)需提前歸還舊貸款、注銷(xiāo)抵押登記，即可完成過(guò)戶(hù)、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接”。“帶押過(guò)戶(hù)”主要適用于在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存在未結(jié)清的按揭貸款，且按揭貸款當(dāng)前無(wú)逾期的情形。

“以前在二手房交易中，上家往往需要用下家的首付作為還清貸款的金額來(lái)源，這本身就存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，而且上家解押和下家貸款不能同時(shí)進(jìn)行，無(wú)形之中增加了交易流程的時(shí)長(zhǎng)。此次推動(dòng)全國(guó)層面的‘帶押過(guò)戶(hù)’，將有利于提升房地產(chǎn)交易便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本，有利于激發(fā)二手房市場(chǎng)的活力，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波對(duì)記者表示。

自然資源部自然資源確權(quán)登記局副局長(zhǎng)趙燕認(rèn)為，實(shí)施“帶押過(guò)戶(hù)”改革，可以大大節(jié)省不動(dòng)產(chǎn)的交易時(shí)間，降低交易難度和交易成本。

“當(dāng)前，一些城市提出的‘帶押過(guò)戶(hù)’主要在二手住宅市場(chǎng)推進(jìn)，而此次《通知》指出要逐步向工業(yè)、商業(yè)等領(lǐng)域拓展。這是本次政策較為新穎的一點(diǎn)探索，擴(kuò)大了‘帶押過(guò)戶(hù)’的適用面，更加具有全面性。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄在接受記者采訪時(shí)表示。

具體操作模式有幾種

據(jù)記者了解，為了盤(pán)活二手房市場(chǎng)，打通交易鏈條，簡(jiǎn)化交易流程，全國(guó)已有100余個(gè)城市開(kāi)始試行“帶押過(guò)戶(hù)”，深入探索二手房交易、過(guò)戶(hù)等環(huán)節(jié)的制度創(chuàng)新。

那么，“帶押過(guò)戶(hù)”到底如何操作？中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向記者介紹，目前，多地在實(shí)踐探索中主要形成了三種模式。第一種是新舊抵押權(quán)組合模式，通過(guò)借新貸、還舊貸無(wú)縫銜接，實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶(hù)”。買(mǎi)賣(mài)雙方及涉及的貸款方約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記與舊抵押權(quán)注銷(xiāo)登記。

第二種是新舊抵押權(quán)分段模式，通過(guò)借新貸、過(guò)戶(hù)后還舊貸，實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶(hù)”。買(mǎi)賣(mài)雙方及涉及的貸款方約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記等，賣(mài)方貸款結(jié)清后及時(shí)辦理舊抵押權(quán)注銷(xiāo)登記。

第三種是抵押權(quán)變更模式，通過(guò)抵押權(quán)變更，實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶(hù)”。買(mǎi)賣(mài)雙方及涉及的貸款方約定抵押權(quán)變更等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。

記者了解到，除上述三種模式外，北京運(yùn)用了已經(jīng)成熟的二手房交易資金監(jiān)管政策，以及抵押登記網(wǎng)上辦理模式，創(chuàng)新性地推出由新貸款銀行直接向賣(mài)方和原貸款銀行支付資金的模式。其突出特點(diǎn)是兼容了跨行貸款，購(gòu)房人可以選擇售房人房貸所在銀行辦理貸款，也可以選擇其他銀行辦理貸款。此外，北京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心可實(shí)現(xiàn)住房轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)變更登記“一個(gè)入口、兩筆業(yè)務(wù)、合并受理、同時(shí)登簿”，實(shí)現(xiàn)一站式辦理。

“帶押過(guò)戶(hù)”給交易雙方帶來(lái)的好處是實(shí)實(shí)在在的。據(jù)浙江省自然資源廳確權(quán)登記局局長(zhǎng)方劍強(qiáng)介紹，自2023年1月全面推出二手房交易“帶押過(guò)戶(hù)”模式以來(lái)，經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，全省已辦理1000余筆業(yè)務(wù)，總交易金額達(dá)95.4億元，涉及按揭交易金額約48.5億元，給消費(fèi)者和企業(yè)節(jié)省過(guò)橋資金約47.3億元。二手房交易全流程耗時(shí)從此前的30天至60天不等，壓縮到最多15天。

山東省濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局不動(dòng)產(chǎn)登記中心主任杜建剛也表示，截至目前，濟(jì)南市已辦理不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”2948筆，成交總價(jià)達(dá)36.7億元，單筆平均交易成本從1.2萬(wàn)元左右降至千元以下，節(jié)省直接交易成本3269.7萬(wàn)元。

如何避免“一房二賣(mài)”

房產(chǎn)交易時(shí)，雙方最關(guān)心的就是風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。“帶押過(guò)戶(hù)”需要四方主體，即賣(mài)方、買(mǎi)方、不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)和銀行之間的密切配合與無(wú)縫銜接。那么，萬(wàn)一有了漏洞，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)一房二賣(mài)、錢(qián)房?jī)煽盏膯?wèn)題？

對(duì)此，王玉臣律師認(rèn)為，“帶押過(guò)戶(hù)”在推進(jìn)過(guò)程中要特別注意防范風(fēng)險(xiǎn)。他指出，一是需要銀行的同意和密切配合，如果舊抵押和新抵押是同一個(gè)銀行辦理，則相對(duì)好操作，但如果不是同一個(gè)銀行，就會(huì)比較麻煩，因?yàn)闆](méi)有舊抵押銀行的同意，是無(wú)法實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶(hù)”的。新按揭貸款如何保證舊抵押對(duì)應(yīng)的債權(quán)不落空，能夠及時(shí)償還或提存，這些都需要銀行做好細(xì)節(jié)控制。

二是需要不動(dòng)產(chǎn)登記中心設(shè)定專(zhuān)門(mén)的一體化辦事窗口，規(guī)范具體的交易流程和細(xì)節(jié)，做好流程精細(xì)化控制。“銀行、不動(dòng)產(chǎn)登記中心、公證提存機(jī)構(gòu)、公積金中心等相關(guān)通道，任何一個(gè)鏈條都需要緊密相連、無(wú)縫銜接。”王玉臣律師對(duì)記者進(jìn)一步解釋稱(chēng)，對(duì)于購(gòu)房人而言，雖然可以實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶(hù)”，但實(shí)際上是購(gòu)房人在替賣(mài)方償還之前的貸款，而且可能在一定期限內(nèi)，即使實(shí)現(xiàn)了過(guò)戶(hù)，自己購(gòu)買(mǎi)的房子仍處于之前抵押權(quán)的設(shè)定狀態(tài)，需要對(duì)賣(mài)方的債務(wù)承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。在整個(gè)交易流程中，如果沒(méi)有順利解除之前的抵押，購(gòu)房人所購(gòu)買(mǎi)的房屋就會(huì)處于一種“不安全”狀態(tài)，沒(méi)有取得“完整意義”上的所有權(quán)。所以，如果想“帶押過(guò)戶(hù)”，購(gòu)房人務(wù)必要注意流程控制，把涉及到的所有流程都做到精細(xì)化，跟銀行或抵押權(quán)人務(wù)必溝通落實(shí)到位，避免出現(xiàn)一些不必要的時(shí)間差。

另外，作為購(gòu)房人，建議對(duì)賣(mài)方做一些基本調(diào)查和了解，比如可以通過(guò)中國(guó)執(zhí)行信息公開(kāi)網(wǎng)查看賣(mài)方是否有執(zhí)行記錄，或者是否處于失信狀態(tài)，盡量避免交易過(guò)程中房屋被查封導(dǎo)致的不必要麻煩。作為賣(mài)方，也需要提前核實(shí)購(gòu)房人的個(gè)人征信情況，了解清楚購(gòu)房人的貸款能力，避免后續(xù)貸款出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)不能及時(shí)回款解押。