“老舊小區改造，我們都很支持。如果不改，我們這些小區此前的基礎設施都很落后、小區環境也不理想，而且住在這里的大部分是老人，腿腳不好，沒電梯上樓都很困難。”近日，筆者在佛山市禪城區平遠直街教工小區走訪時，住在該小區的吳老師表達了對政府推進老舊小區改造工程的擁護和渴望。

街老、院老、房老、設施老、生活環境差，這“四老一差”是城市許多老舊小區居民共同的煩心事，也是城市管理的老大難。如何破解此困局?佛山市根據國務院辦公廳及省委省政府有關文件的精神，近兩年來全面推進城鎮老舊小區改造，全面開展“宜居佛山共同締造”城鎮老舊小區改造工作。

佛山市近兩年來對該項目加大推進力度，以高質量超額完成了上級政府下達的任務。據統計，2020—2021年這兩年間，佛山市實際開工312個老舊小區改造，涉及改造面積約1100萬平方米、改造戶數超9.6萬戶、改造樓棟超1.1萬棟，均超額完成省下達的任務。截至2021年12月23日，2020年開工改造的123個老舊小區已全部通過驗收完工，連續兩年老舊小區改造實際開工小區、戶數及面積等均超額完成省下達的任務，在全省排名第一。

群眾心聲

老舊小區改造加裝電梯是對老人最大的關愛

上周，筆者走進已經改造好的桂城街道海棠村，展現在眼前是一排排已經被粉刷成灰白相間靚麗樓房外觀，小區內道路也統一鋪上瀝青的嶄新路面。區內花園、停車位等公共區域都得到全面改造，原本沒有電梯的老樓也都加裝上了透明的觀光梯，整個小區煥然一新。

佛山市住建局城鄉建設科科長袁海鵬介紹，海棠村是桂城街道桂一社區最大的一個生活小區，建筑面積110510平方米，1174戶，全部都是七層步梯商品房，各項設施比較陳舊，除此之外，小區界線不明顯，長期處于無序管理狀態。

為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，小區的改造內容主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。同時，建管并重，引入物業管理，為減輕基層社區“物業”服務角色，使資本投入成果能保持下去，桂一社區同步積極推進引入專業的物業公司，探索出一個由“政府管”到“社會管”的新管理模式。

“沒想到，這小區改造后會變得這么好看，現在在這里比以前舒服多了，整個環境都美了。”住在海棠村小區已有20多年的胡阿姨說。她說，此前這個小區的道路坑坑洼洼，老樓的外墻壁脫落，各種電線網線凌亂牽掛在墻體上，仿佛凌亂的蜘蛛網。“現在政府部門幫我們改造好了，這為老百姓做了一件大好事。”

住在該小區的姚阿姨也有同樣的感受，她認為老舊小區改造是一件民生大事，他們都很支持。沒有電梯的老樓房被改造后還加裝了電梯，上下樓再也不需要氣喘吁吁地爬樓了。“真的，謝謝政府為民辦實事辦好事。”姚阿姨發自內心地感謝道。

劉女士表示，老舊小區改造不是一件容易的事，這里面涉及方方面面困難，希望政府處理好各方需求，把改造工作落到實處做得更好。

海棠村小區改造從2020年12月啟動后，經過了近一年的時間已全部完工，整個小區建筑面積11.05萬平方米，73棟樓，共1174戶。該小區改造項目桂一社區總投資6135萬元，費用由財政資金解決，其中中央補助資金超1508.84萬元。

在禪城區平遠直街教工小區，筆者也看到了相似情景，該小區已經改造完工，整個小區干凈整潔、新鋪瀝青路面平整，小區內的小公園還裝上兒童喜愛的滑梯。

住在該小區的吳老師告訴筆者，老舊小區改造很受居民支持，改造后的小區環境美了、陳舊設施設備更新了，還種上綠化樹、粉刷了圍墻、設置各種學習欄。

“住在我們小區的都是禪城區各街道的教職工，我自己是瀾石街道老師，今年50多歲了，身體不算很好，住在7樓，每天爬樓上下班，有點吃力，平時還需要購買生活必需品，手提著上樓回家比較吃力。小區改造加裝電梯是我最需要的，每個人都有老的時候，每個人都有走不動的時候，裝個電梯是對老人最大的關愛。”吳老師說。

吳老師期待著，自己退休后在這改造好的美麗小區過個幸福的晚年生活。

改造意義

老街老房改造既留住時光印記，又給老年人送去溫暖

民之所望，政之所向。老舊小區，承載著一個城市發展史，佛山作為嶺南文化的發源地之一，其老城、老街有不少青磚青瓦的嶺南風格建筑，這里留下了不少居民童年的記憶。隨著改革開放后經濟社會的高速發展，部分老舊小區過往存在的市政基礎配套不足、景觀性不佳、無管養缺乏維護等問題開始暴露，人民日益增長的美好生活需求和不平衡不充分的發展之間的矛盾亟待解決。

近兩年來，佛山市住房和城鄉建設局(下稱“佛山住建局”)深入開展為民辦實事活動，不斷推進老舊小區改造工作，用實際行動回應百姓關切，徹底消除人民群眾身邊的居住“頑疾”。

據佛山住建局介紹，城鎮老舊小區指城市或縣城建成時間較長、市政配套設施老化問題突出、公共服務缺項較多的住宅小區，主要問題有管網破舊，上下水、電網、煤氣、光纖設施缺失或老化嚴重;許多老舊小區不僅缺失養老、撫幼等公共服務，機動車和非機動車的存放等也普遍存在問題;物業管理匱乏，公共環境普遍較差，道路破損、私搭亂建等。

以加裝電梯為例，一棟五層的樓房，樓層越高的住戶對加裝電梯的意愿越強烈;但是在需求相對不迫切的一層或者二層的住戶看來，電梯占用了公共空間，其利益或多或少遭受了損害，導致電梯加裝普遍推進緩慢。

“面對這些實際中長期存在的問題，各地通過實踐總結出的經驗是，必須因地制宜，一個樓棟一個方案，甚至一個樓門一個方案，把群眾工作做細做實。”袁海鵬如是說，加裝電梯工程的設計和施工方案，應盡量兼顧各層居民的合理訴求，盡可能通過精心的個性化設計，達到利益最大化、影響最小化。他同時指出，老舊小區加裝電梯“急不得”，住建部門會大力推進，但關鍵要依靠居民鄰里協商參與，達成一致。

改造進度

兩年改造312個老舊小區，已通過驗收完工123個

據袁海鵬介紹，佛山市老舊小區改造按著規劃和任務來穩步推進。2020年，按照省、市的工作部署，佛山市實際開工的老舊小區123個，涉及改造面積597.5748萬平方米、改造戶數49783戶、改造樓棟4968棟，超額完成省下達的任務。

2021年，佛山市實際開工的老舊小區189個，涉及改造面積500.79萬平方米、改造戶數46642戶、改造樓棟6208棟，也同樣超額完成省廳下達的任務。而且2020年和2021年均超額完成了省里下達的任務，全省排第一。

袁海鵬告訴筆者，2021年是老舊小區改造任務的疊加年，既要完成上一年123個小區的改造任務，也要完成當年189個小區改造任務，同時，還要謀劃2022年的改造項目，可謂任重責大。截至2021年12月23日，佛山全市2020年開工的123個小區均已全部通過考評驗收。

而涉及2021年開工的189個老舊小區，正在進入工程收尾階段，爭取在春節前全部通過考評驗收。同時，有191個老舊小區在2022年開工，涉及改造面積超377萬平方米。

改造統籌

市領導組織統籌協調，區鎮實施構建“共同締造”

根據2019年9月，佛山市政府辦出臺的《佛山市開展城鄉人居環境建設和整治暨美好環境與幸福生活共同締造行動計劃》中的部署，需將佛山市老舊小區改造工程打造成“宜居佛山共同締造”美好愿景。佛山市政府高度重視該項工程，并成立了由分管副市長任組長的市“宜居佛山共同締造”行動領導小組，五區政府和市直相關部門為領導為該行動領導小組成員，統籌城鎮老舊小區改造工作由該領導小組負責，且還有更為具體職責分工。

2021年8月起，該行動領導小組得到了進一步加強，組長由佛山政府主要領導擔任，除統籌此項“共同締造”行動、城鎮老舊小區改造外，還增加了綠色社區創建工作，并在佛山市住建局設立辦公室。

而各區亦相繼成立了區級“共同締造”領導小組，在佛山市形成以市政府統籌協調，區政府和鎮街為實施主體、社區黨組織為基礎，社區居民共同參與的共建、共管工作體系。

改造方式

按照“一社一策”方案，簡化審批流程加快推進

據佛山市住建局有關負責人介紹，在推進佛山市老舊小區改造項目中，首先要精心謀劃，頂層設計。在開工之前，佛山市先后編制出臺了《“宜居佛山共同締造”行動指南》和《“一社一策”編制指引》《佛山市“宜居佛山共同締造”電梯加裝指導意見》《共同締造工作流程》等多個配套文件。并按照基礎類、完善類和提升類的不同要求，明確改造內容和標準，根據分類執行。

此外，佛山市還制訂一個五年戰略目標，即《佛山市2021—2025年城鎮老舊小區改造規劃》，該規劃對五區下達了明確任務。改造前，在全市開展了大范圍的摸底調查，并結合多次走訪聽取廣大居民對老舊小區改造的意見建議的基礎上，因地制宜確定改造內容。。

進行微改造的老舊小區，將納入財政重點支持來加以改造，通過申請中央財政補助、中央預算內投資、地方政府專項債以及省級獎補資金等，逐年推進改造。

為創造推進老舊小區改造積極工作環境，政府部門實施“三簡化”原則，加快工作流程。小區改造方案經居民同意后，各區“宜居佛山共同締造”行動領導小組成員單位將對“一社一策”方案文本進行聯合審查，避免各級各部門多次審查，減少審查流程，為改造工程爭取時間。

其次，簡化立項用地規劃許可審批，依據審查通過的改造方案及聯合審查意見，直接辦理城鎮老舊小區改造項目立項和用地規劃許可手續。不涉及土地權屬變化的城鎮老舊小區改造項目，無需辦理用地規劃許可，可用已有用地手續等材料作為土地證明文件。

此外，簡化許可證辦理，制訂佛山市建設工程規劃許可豁免項目清單。另外就是創新項目改造模式，對于老舊小區改造工程項目，按照“一社一策”+EPC(設計采購施工一體化)方式連片推進。

與此同時，強化工作責任。按照市府辦印發的《佛山市城鎮老舊小區改造工作考評辦法(試行)》，從2021年第一季度起，該市“共同締造”行動領導小組對各區進行季度考核和年度評定，連續兩次季度排名末位的區，市政府將對區主要負責人進行約談。佛山市住建局將嚴格實行監督檢查，確保高質量完成佛山市的城鎮老舊小區改造工作。

資金保障

探索“政府+社會+居民”

多渠道籌資建設美好家園

據悉，佛山市老舊小區改造資金將按照多渠道籌措，除爭取中央財政支持外，佛山市還有本級財政配套資金和區級政府申請專項債等各級政府資金加以保障。

當然，佛山老舊小區改造并不完全依靠政府財政資金來推進，這也不可持續。為了激發市場活力，吸引社會資本參與老舊小區改造是佛山老舊小區改造改造工程的最大亮點。

首先是整合老舊小區可用資源，將區域內可開發資源納入老舊小區改造范圍，由市場主體整體策劃、政府完善審批流程、簡化審批手續，將存量閑置資源盤活。如將閑置空間改造成停車、養老、托幼設施，從而整合成新增社區資源。同時，也可以將政府閑置資源，或小區內新建、改擴建資源讓渡經營權。此外，還可利用老舊小區低效用地開發整理后騰出的土地產生的經營收益等吸引社會資金參與老舊小區改造。

同樣，老舊小區改造還利用好金融機構資金和促進企業出資參與改造，探索“改造+運營服務”一體化的市場運作模式推進老舊小區改造。建立配套服務有償使用的市場化機制，鼓勵市場化方式，吸引社會力量參與，制定市場化、可持續推進城鎮老舊小區改造的政策。

三線改造

四大運營商負責落實改造

并全額出資再由政府補貼

而另一大亮點就是創新推進老舊小區的“三線”(弱電部分)改造工作。在去年4月10日，佛山住建局聯合市工業和信息化局、文廣旅體局和通信建設辦公室，以及中國移動、中國聯通、中國電信和廣東廣電公司共同研究，探索“三線改造”。充分發動居民和社會力量參與，按照改造由政府、居民和經營企業合理分擔的原則，由四大運營商負責實施并全額出資改造。按照新國標光纖到戶的建設模式標準、有線電視網絡建設標準進行改造，經驗收合格后，市政府給予財政補貼。

如果“三線改造”受改造條件限制不能按照新國標光纖到戶建設模式標準進行，改造資金出資比例由實施單位與四大運營商協商解決，原則上由區或鎮街出資建設公共路由部分，余下部分由四大運營商出資建設和改造。改造后的資產屬四大營運商所有，四大運營商負責日常營運管理維護。

同時，該“三線改造”方案需預留“智慧社區”接入端口，并配合后期計劃實施相關工作。據統計政策實施以來已有過百個小區由運營商牽頭開展三線(弱電部分)埋地整治。

此外，在老舊小區改造中涉及加裝電梯樓宇、建設停車庫等改善設施，除政府出資部分，受益居民也可通過協商按比例出資方式共同完成小區改造升級，通過“共同締造”，齊心協力促進小區居住環境煥然一新，建設美好的家園。