北京7月28日，在中央政治局會(huì)議重磅定調(diào)3天后，中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)聲，再釋放樓市利好信號(hào)。

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7月24日的中央政治局會(huì)議明確提出，適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。如何調(diào)整優(yōu)化？住建部給出答案。

7月27日深夜消息，住建部部長(zhǎng)倪虹在近日召開(kāi)的企業(yè)座談會(huì)上說(shuō)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障民眾合法權(quán)益。

除官方持續(xù)強(qiáng)調(diào)的“保交樓”外，此番住建部提及落實(shí)好三項(xiàng)政策措施。

其一，降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率。

在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)下調(diào)和首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制之下，多地房貸利率調(diào)降。目前中國(guó)主要城市房貸利率已處于歷史低位。

據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，目前中國(guó)百城首套房貸利率已邁入“3時(shí)代”。2023年7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%。

從首付比例來(lái)看，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示，當(dāng)前，除了北京、上海等城市首套房首付比例還在35%及以上，大多數(shù)城市首套房首付比例已降至20%至30%，處于較低水平。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也指出，短期來(lái)看，一、二線城市或進(jìn)一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執(zhí)行30%的二線城市或逐步降至20%的下限。同時(shí)，一線城市如北京、上海首套房貸利率LPR加點(diǎn)數(shù)也存在下調(diào)可能。

其二，改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免。

2022年9月，中國(guó)官方發(fā)布的《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》規(guī)定，2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

陳文靜表示，此次住建部強(qiáng)調(diào)，進(jìn)一步落實(shí)好改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免，預(yù)計(jì)后續(xù)針對(duì)換房需求的政策支持將進(jìn)一步加大。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，稅收政策還可能有兩個(gè)調(diào)整方向：一是優(yōu)化調(diào)整非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；二是熱點(diǎn)城市增值稅免征期從5年降回2年，以降低住房交易成本。

其三，個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。

對(duì)于改善性購(gòu)房門(mén)檻高企的一線城市來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策力度較大。這也是此番三項(xiàng)政策中，關(guān)注度最高的政策。

“認(rèn)房”是指銀行在發(fā)放住房按揭貸款時(shí)，考察購(gòu)房家庭在擬購(gòu)房地已擁有的住房套數(shù)；“認(rèn)貸”則是查詢購(gòu)房家庭在全國(guó)范圍內(nèi)是否有房貸記錄，以確定是按首套還是二套房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。兩者皆考察的“認(rèn)房又認(rèn)貸”最為嚴(yán)格。目前中國(guó)一線城市和部分重點(diǎn)二線城市仍然嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”會(huì)大幅提升換房群體的首付門(mén)檻和成本。以北京為例，貝殼研究院指出，一套650萬(wàn)元(人民幣，下同)的改善性住房(非普通住宅)，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”的情形下，首付比例40%，而在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的情形下，首付比例翻倍為80%，首付額度多出260萬(wàn)元。不同認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)下房貸利率也有差異。以北京當(dāng)前利率水平計(jì)，100萬(wàn)元商貸，25年周期，等額本息還款方式，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策下貸款利息多付約9萬(wàn)元。

58安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波表示，此前市場(chǎng)上對(duì)于調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”的呼聲較高。對(duì)一、二線熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整(即“認(rèn)房不認(rèn)貸”)一旦落地推行，則不少原來(lái)按二套執(zhí)行的首付和利率標(biāo)準(zhǔn)，都有可能按首套執(zhí)行，這能讓被誤傷的改善性需求得到相匹配的政策支持。

總體而言，李宇嘉認(rèn)為，此次三大支持性政策目的比較明確，即降低住房消費(fèi)門(mén)檻、成本，釋放住房消費(fèi)需求。需要注意的是，政策信號(hào)發(fā)布后，后續(xù)還需要金融管理部門(mén)、各地方貫徹落實(shí)。具體落地過(guò)程應(yīng)該是因城施策的，各地會(huì)有先有后、政策力度有大有小。