中國網地產訊 11月23日，據貝殼研究院分析稱，截至11月14日，除了鄭州以外，其余21個城市皆完成第二批集中供地(下文數據皆不含鄭州兩批次集中供地)，總計成交住宅用地（含綜合用地，下同）636宗地塊，較首批次減少193宗地塊；成交用地面積約3342公頃，較首批次4820公頃減少約30.7%；成交規劃建筑面積0.71億平米，較首批次1.04億平米減少約31.7%；土地成交價款總計6371億元，較首批次1.03萬億元減少約37.9%；宗地成交率65.4%，較首批次94.1%減少約28.7個百分點；綜合溢價率4.11%，較首批次15.0%減少約10.9個百分點。

上述指標與首批次相比皆有一定程度地下滑，主要可從規則調整、供應節奏、城市表現和房企表現4個維度分析：

1.規則調整：二批次拍地規則趨嚴，對房企的資金實力要求更高

受8月土拍新規影響，各城市相繼優化其土拍規則，主要體現在4個方面：①嚴審房企開發資質與資金來源；②單宗住宅用地溢價率不得超15%；③不以競配建等方式增加實際地價；④可通過競一次性報價、搖號、競品質方式確定競得人。

其中對參拍企業的資質與資金來源審核可視為土拍政策在企業自制方面的收緊，加之在房企的三線四檔管控與銀行貸款兩集中的調控作用下，房企整體融資環境收緊，促使房企面臨較大的現金流壓力，因此在土地市場方面房企整體參與熱情不高，拿地更加謹慎。

2.供應節奏：土地供應與房企拿地意愿產生錯配，是導致二批次土拍趨于理性的重要因素

對于房企來說，第一批集中供地可以補充本年貨值，第三批年底拿地可在來年初再補齊土地出讓金，除了能補充來年貨值，亦能緩解房企的年內現金流壓力。

從這一方面看，第二批房企拿地意愿也相對較低，導致性價比較低的地塊產生報名人數不足或者流拍的情況。供應節奏與房企拿地意愿呈現時間上的不匹配，疊加政策調整趨嚴，因此第二批集中供地情況整體偏冷。

3.城市表現：深圳由于所推出地塊性價比高，市場關注度依然保持高位

雖然整體市場表現平淡，仍有部分城市由于調整得宜，關注度依然較高，以深圳為例，綜合溢價率12.1%，23宗地僅有1宗地流拍，并且有17宗地觸地價上限后競自持面積，市場表現明顯優于大部分集中供地城市。

主要原因是受8月29日深圳對第二批集中供地的土地最高成交價格與住宅最高限價的調整，分別平均下調20.7%與6.6%，除了達到三穩的目的外，也為房企留下足夠的利潤空間，因而深耕區域的房企參與熱情較高。

4.房企表現：財務穩健型房企躍為C位，中海、龍湖收獲豐盛

由于前述原因，對于房企來說，在目前競爭壓力較小的條件下，更有利于如中海、龍湖等財務穩健型房企在逆周期時獲取性價比更高的土地資源。

從二批次的房企表現來看亦是如此，中海合計獲取25宗地，為二批次獲地之冠；龍湖與中國鐵建分別獲地22宗與18宗，位列二三名。

表：二批次集中供地與首批次的變化對比