因城施策 市場趨穩

去年，新冠疫情全球擴散導致美元債市場加劇動蕩，伴隨“三條紅線”政策出臺等諸多因素疊加，房企融資金額開始收縮，以往“借新還舊”的打法再難持續。期待中的“金九銀十”也并未如期到來，在多重壓力之下樓市整體交易趨勢下行。

10月單月一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平。其中，北京和上海環比分別上漲0.6%和0.1%，廣州和深圳分別下降0.3%和0.2%。二手住宅銷售價格環比下降0.4%，與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳環比分別下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%；二手住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點。

三線城市新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格環比均下降0.3%，降幅比上月均擴大0.1個百分點。

自下半年以來，受市場觀望情緒蔓延影響，銀行信貸額度不足導致購房者逐步減少，為換取銷售量以及減少負債率，不少房企選擇降價促銷打“價格戰”清庫存，但效果并不理想。

為防止商品房價格降溫過快，部分城市相繼出臺“限跌令”維穩房價。湖南岳陽規定商品房銷售的實際成交價格既不能高于備案價格，也不得低于備案價格的85%。江蘇江陰嚴禁低價傾銷、打價格戰，堅決杜絕惡性競爭、降標降質、逾期交付等行為。

暖風頻吹 或迎轉機

在供應端方面，受8月土拍新規以及資金監管等多方面影響，土地市場表現平淡。

從第二批集中供地結果來看，土地成交率為65.4%，較首批次94.1%減少約28.7個百分點；綜合溢價率為4.11%，較首批次15.0%減少約10.9個百分點。

土地市場成交量的持續下降，一定程度上拉低了全國房屋新開工速度。

數據顯示，前10月全國房屋新開工面積累計同比降幅進一步擴大，單月新開工面積連續7個月同比下降，其中10月同比下降33.1%，降幅較上月擴大19.6個百分點，達到歷史第二低位，僅好于去年2月。

在預售資金監管嚴格，融資困難的情況下，開工速度的降低，直接導致房企受監管的資金回流受阻無法償債，形成惡性循環。

為解困境，10月21日銀保監會在回答有關房地產市場專項監管工作時表示，保障剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。

這是繼央行表態“保持房地產信貸平穩有序投放”以及中國人民銀行副行長潘功勝10月20日公開表示“金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正”之后，銀保監會再次釋放了在房地產信貸方面的具體“糾偏”政策。

受此消息影響，房地產開發板塊掀漲停潮，中南建設、招商蛇口等多股漲停，和房地產相關聯的房屋建設、水泥制造等板塊跟漲。

此外，中國銀行間市場交易商協會也于近日舉行房企代表座談會商討債務融資等問題。招商蛇口、保利發展、龍湖集團、碧桂園、美的置業等公司均表示計劃于近期在銀行間市場注冊發行債務融資工具。

從房企反饋來看，保利發展率先計劃于11月15日-11月16日期間發行20億元中期票據。此外，招商蛇口擬發行30億元中期票據。

預計短期內部分市場調整壓力較大的城市政策仍存微調預期，引導合理需求正常釋放，但市場調整壓力仍在，疊加去年同期高基數影響，全國商品房銷售規模累計同比增速或將進一步放緩。