過(guò)去十年，物流地產(chǎn)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最快、最炙手可熱的板塊之一，且疫情之下其熱度依舊不減。比如粵港澳大灣區(qū)范圍內(nèi)，當(dāng)前物流地產(chǎn)市場(chǎng)就處于十年間租金峰值期。

第一太平戴維斯研究部發(fā)布的《大灣區(qū)物流指數(shù)》顯示，在追蹤研究的十城中，有廣州、深圳、東莞、佛山、惠州、中山、江門、珠海八個(gè)城市步入租金上升末期。

對(duì)此，第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，盡管受新冠肺炎疫情沖擊，個(gè)別業(yè)主降低租金收益預(yù)期，但長(zhǎng)遠(yuǎn)租賃需求仍將由于經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展及消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模壯大而擴(kuò)張，除個(gè)別城市外，各城絕大部分項(xiàng)目租金料將因此保持上升勢(shì)頭。

數(shù)據(jù)顯示，2010年上半年至2020年上半年，大灣區(qū)物流租金指數(shù)十年間上漲97.5%，至197.5;其價(jià)格指數(shù)上漲157.1%，至257.1。大灣區(qū)物流租金指數(shù)增幅高于同期甲級(jí)寫字樓租金指數(shù)增幅45.9個(gè)百分點(diǎn);而兩個(gè)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)差距則更為顯著，前者增幅高于后者81.7個(gè)百分點(diǎn)。

物流地產(chǎn)整體處于高熱度和低空置率狀態(tài)。截至2020年上半年，大灣區(qū)高標(biāo)倉(cāng)總存量(不含澳門)達(dá)1078.8萬(wàn)平方米，平均空置率為9.5%。

具體而言，廣佛城市板塊中物流倉(cāng)儲(chǔ)需求持續(xù)暢旺，但由于新增供應(yīng)入市，加之部分項(xiàng)目與高速間通達(dá)性略顯不足，2020年上半年該板塊平均空置率上升至16.0%。而深莞惠城市板塊各城市皆因強(qiáng)勁的租賃需求而錄得7.0%以下的空置率。

價(jià)格方面，2020年上半年，香港總租用成本達(dá)人民幣每平方米每月135.5元，居灣區(qū)之首，且在過(guò)去十年間，其與內(nèi)地城市間總租用成本差距持續(xù)擴(kuò)大。深圳、廣州總租用成本分列灣區(qū)內(nèi)地城市的前兩位，期末分別達(dá)人民幣每平方米每月57.0元及人民幣每平方米每月39.6元。

值得關(guān)注的是，當(dāng)前大灣區(qū)高標(biāo)倉(cāng)尚處供不應(yīng)求狀態(tài)。區(qū)域內(nèi)人均高標(biāo)倉(cāng)面積僅為0.14平方米，不足美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的2.0%。第一太平戴維斯表示，盡管大灣區(qū)高標(biāo)倉(cāng)總存量預(yù)計(jì)于2022年達(dá)1346.1萬(wàn)平方米，但根據(jù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃及《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》提出的城市發(fā)展定位，未來(lái)供應(yīng)增速仍無(wú)法滿足持續(xù)增長(zhǎng)的需求。

疫情期間，物流作為基礎(chǔ)設(shè)施的重要性凸顯，使得該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間逐步受到社會(huì)各界更廣泛的重視。

房企龍頭萬(wàn)科(000002)便是其中較早布局物流產(chǎn)業(yè)的一家。6月3日，萬(wàn)科旗下“萬(wàn)緯物流-易方達(dá)資產(chǎn)-物流倉(cāng)儲(chǔ)1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”(下稱“萬(wàn)緯物流首期類REITs”)在深交所掛牌，規(guī)模為5.732億元，其中優(yōu)先級(jí)證券的規(guī)模為2.95億元(獲中誠(chéng)信AAAsf評(píng)級(jí))，權(quán)益級(jí)證券的規(guī)模為2.782億元，產(chǎn)品期限為3+3+2年。據(jù)悉，萬(wàn)緯物流類REITs產(chǎn)品底層的兩間物流園均為高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)。

第一太平戴維斯深圳公司副董事總經(jīng)理、投資部主管吳睿對(duì)此也有提及，物流地產(chǎn)對(duì)專業(yè)性要求相對(duì)較高，存在投資門檻，萬(wàn)緯物流的類REITs產(chǎn)品落地，將引導(dǎo)個(gè)人投資者參與物流地產(chǎn)的投資活動(dòng)，帶動(dòng)國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)發(fā)展上新臺(tái)階。