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2018年京二手住宅成交增加 新房庫存近4年最高

來源: 時(shí)間:2019-01-03 16:04:41

2018年北京二手住宅共成交153407套(數(shù)據(jù)不包括12月31日),比2017年的13.6萬套有所增加。從麥田房產(chǎn)成交均價(jià)來看,伴隨著交易量的低位釋放,2018年二手住宅均價(jià)較2017年下降約5%,各月份之間價(jià)格小幅波動(dòng),和2017年價(jià)格在高位回落階段相比,價(jià)格降幅明顯收窄。

二手住宅成交仍是市場主力

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,從每月的走勢看,整體市場在2018年5月前后出現(xiàn)一波小高峰,5月份成交量回升至18096套,近一年最高點(diǎn),不過6月以后成交持續(xù)回落,到了年末再次退燒。其中,12月份二手房簽約為11540套(數(shù)據(jù)不包括12月31日),與11月份的11203套基本持平。

市場雖冷,但不減北京二手住宅絕對(duì)主力的地位。事實(shí)上,自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以來,北京的房地產(chǎn)市場就已經(jīng)進(jìn)入了存量房時(shí)代。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,截至2018年12月25日,2018全年北京二手住宅市場份額為87%,而一手住宅市場份額僅為13%,二手住宅成交量約為一手住宅的5.4倍。

值得注意的是,“限競房”套均面積90平米以內(nèi),套總價(jià)五百萬左右,由于“限競房”總價(jià)段與近兩年二手房主力交易戶型和總價(jià)重疊,因此,在2018年下半年“限競房”井噴供應(yīng)后,二手房交易占比量明顯下滑,至10月份,達(dá)到了近兩年占比最低值,僅占77%,而11月份雖略有回升,但依然低于過往。

記者了解到,北京的二手房交易中,套總價(jià)700萬以下物業(yè)成交占比保持在80%以上。來自貝殼研究院2018年三季度經(jīng)紀(jì)人調(diào)研結(jié)果顯示,北京改善型換房成交占比大約為61%,首次置業(yè)群體占比為29%,改善型換房為市場成交主力。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)2019年交易量整體平穩(wěn)

對(duì)于2019年二手房市場的展望,合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出,整個(gè)宏觀政策層面會(huì)對(duì)購房者的信心帶來有利支撐,進(jìn)而提振整體住房市場。不過,從2019全年看,隨著“限競房”供應(yīng)高峰的來臨,部分購房客群會(huì)從二手市場流向新房市場,從而對(duì)二手房市場帶來較為明顯的沖擊。

而在麥田房產(chǎn)首席市場分析師張葉松看來,2019年上半年,市場價(jià)格依然處于小幅下滑區(qū)間,交易量整體較為平穩(wěn),階段性會(huì)出現(xiàn)春節(jié)低迷、節(jié)后回升的歷史規(guī)律。

政策層面上看,張葉松指出,預(yù)測2019年政策基調(diào)依然是以保持市場穩(wěn)定為主旨,由于此輪政策已維持較長周期,后續(xù)存在需求釋放壓力。因此,不排除下半年出臺(tái)長效機(jī)制,在控制價(jià)格的基礎(chǔ)上,允許合理釋放需求的可能性。不過,可以肯定的是,房地產(chǎn)投資時(shí)代已經(jīng)告別,一條保障民生保護(hù)剛需的探索路線正在進(jìn)行。(記者張曉蘭)

■ 新房數(shù)據(jù)

北京新房市場:供應(yīng)激增、成交下降、庫存攀升

2018年,北京新房市場呈現(xiàn)出供應(yīng)量激增、成交量下降、庫存量攀升的局面。

根據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2018年北京新建商品房新增供應(yīng)套數(shù)(不含回遷房,因暫停網(wǎng)簽更新,數(shù)據(jù)不包括12月31日,下同)74931套,同比增長46.94%;成交套數(shù)42994套,同比下降4.27%;成交均價(jià)42941元/平米,同比上漲5.17%。

對(duì)于新增供應(yīng)量大幅上升成交卻反而下降的原因,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱:“大量限房價(jià)項(xiàng)目和共有產(chǎn)權(quán)房的入市是北京樓市供應(yīng)井噴的最主要原因,但是,目前限房價(jià)項(xiàng)目區(qū)域供應(yīng)扎堆現(xiàn)象明顯,共有產(chǎn)權(quán)房部分項(xiàng)目去化艱難,這使得供大于求開始明顯出現(xiàn)。”

據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示,2018年北京限房價(jià)項(xiàng)目供應(yīng)24893套,成交4530套;共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)22066套,成交7729套。

同時(shí),據(jù)中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至2018年年末,北京新建商品房存量套數(shù)為134636套,是近四年來庫存量的最高值。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示:“當(dāng)前北京新房庫存持續(xù)走高,在新房繼續(xù)放量且戶型選擇越來越少以及政策沒有明顯放松的情況下,2019年新房去化依舊較難。”

從價(jià)格來看,限房價(jià)項(xiàng)目的售價(jià)已經(jīng)開始出現(xiàn)調(diào)整。張大偉認(rèn)為:“隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升,去化難度加大的項(xiàng)目有可能開始價(jià)格戰(zhàn)。”

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