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多地試水“兩集中”出讓住宅用地 地產項目將集中入市?

來源:經濟參考報 時間:2021-03-03 10:14:26

近期,全國多地自然資源和規劃部門宣布2021年實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓,涉及青島、鄭州、天津等城市,部分城市將全年分三批次,集中發布公告、集中組織出讓住宅用地。

業內人士認為,土地“兩集中”出讓,或有利于促使房地產企業謹慎、理性拿地,并將對房價管控起到一定作用。但開發商集中在一個時間段拿地,也必然導致相關項目集中入市,這或許給房地產市場銷售帶來一定沖擊。

多地試水“兩集中”出讓住宅用地

“之前市場一直有相關傳言,近期這算是正式落地了,未來預計還會有更多城市跟進。”在多個城市發布相關公告后,一位中小房企東部區域負責人對記者說,“兩集中”出讓住宅用地是調控政策的一部分。

“兩集中”出讓住宅用地,即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動。

青島市自然資源和規劃局網站顯示,青島市將嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓,全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動,引導市場理性競爭。

鄭州市自然資源和規劃局也發布相關通知,對鄭州市航空港區、鄭東新區、經開區、高新區、上街區自然資源主管部門要求禁止發布住宅用地出讓公告,上述區域住宅用地出讓公告由市局統一組織發布實施。

天津相關部門規定,全年發布出讓公告原則上不超過三次,時間間隔和地塊數量要相對均衡;集中出讓土地時,應當確定共同的掛牌起止日期。天津將于3月、6月、9月中旬分三批次集中統一發布住宅用地出讓公告,除上述三個日期,當地不再發布住宅用地的出讓公告。

“以前都是一塊地一塊地出讓,大企業有資金等優勢,最終結果就是大企業次次參與,好地都被他們拿走了,我們只能做些邊角料。”上述房企東部區域負責人這樣解釋多地出臺這一政策的初衷。

易居房地產研究院發布的行業報告顯示,2020年40個城市土地市場量價齊升,溢價率小幅下降,土地市場整體平穩。從土地成交面積看,2020年二季度之后,部分城市樓市、土地市場火熱,下半年熱點城市調控雖有收緊,全年40城土地成交建筑面積仍增長8%,創2015年以來新高。

一名頭部房企相關負責人也認為,該政策出臺意味著頭部企業無法再壟斷優質地塊,可以在一定程度上降低土地市場熱度。“因為即使是頭部企業,短時間籌集的資金也有限,集中招拍掛時只能優中選優,找幾個重點發力。”

或導致地產項目集中入市

業內人士分析稱,“兩集中”出讓土地政策或將與房企降負債等政策產生聯動效應。

2020年,監管層對于房企貸款及資金監管動作不斷。2020年8月,住房城鄉建設部、人民銀行聯合召開房地產企業座談會,研究進一步落實房地產長效機制,并制定地產融資三條紅線。三條紅線以“剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍”,將房企分為紅、橙、黃、綠四檔進行分類管控,不同檔的房企有息負債規模約束不同。其中三條紅線均超標,為紅檔,有息負債規模不得增加;兩條紅線超標,為橙檔,有息負債規模年增速不得超過5%。

“集中拿地,很可能會導致相關房企在拍地月份出現一個負債高峰,這也會給企業資金鏈帶來較大壓力。”上述中小房企東部區域負責人說,這也會進一步降低大房企多拿地意愿,引導企業更為理性、謹慎參與相關地塊招拍掛。

卓易數據創始人馬光明說,此次土地集中政策與三道紅線政策一脈相承。一次供出數十宗土地,便于資金充足的企業有計劃性的拿地,減少了資金緊繃、囤地較多、負債較高的房企斷斷續續拿地的機會。此次政策對現金流充足、融資能力強的品牌企業是利好,而資金狀況緊張的中小企業生存空間將會越來越小。

也有開發商擔心,大房企拿地后,相關優質地塊在大房企間流動性或將提升,相關監管舉措也應考慮到這一點,否則中小房企拿地難度更大。

樓市分析人士張百忍認為,和“兩集中”政策相比,部分城市供應問題更在于土地出讓的結構性不合理,部分城市郊區土地出讓過盛,而市區地塊較少,“兩集中”政策或效果有限。

此外,也有市場人士擔心,集中拿地,再加上開發建設進度類似,很可能導致房地產項目集中入市,如中小房企地塊較差,更缺乏對購房者的吸引力,生存狀況會更加艱難。

也有分析稱,中小型房企資金實力有限,可以參與的土地很少,只能通過全力廝殺去拿下高價土地,若自身的運營能力、操盤能力有限以及融資成本過高的情況下,虧損的概率就會大大增加,未來的生存環境將會更加惡劣。

對房企來說,馬光明認為,應做好多手準備:一、在供地前把要供出的土地研究明白,做好“擇地”準備;二、籌備好充足的資金,一年只有三次,錯過就錯過了;三、銷售環節盡量避開集中上市期,尤其供應較多的區域和板塊,減少競爭,做好“擇時”。

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