上半年，樓市銷售低迷，房企回款受到影響，但房地產開發投資卻一路狂飆。樓市資金鏈承壓，金融風險上升。近日，住建部、中國人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，首次為房地產融資提出量化監管要求。

近日，住建部、中國人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，會議為房地產融資劃定的“三條紅線”引發廣泛關注。

“剔除預收款后的資產負債率大于70%”“凈負債率大于100%”“現金短債比小于1倍”不得融資，“三條紅線”直指房企融資命門，各界普遍將政策解讀為對房企的“限購”。

新的調控政策之下，房企難再任性“買買買”，銷售慘淡而開發投資火熱的樓市別樣風景迎來終局。

銷售受影響，房企回款承壓

“受疫情影響，上半年代理銷售業務受到了很大影響。”近日，一家京津冀房屋代銷公司銷售主管告訴記者，受疫情影響，公司年度銷售目標恐難以完成。為了彌補銷售缺口，公司正在謀劃“以價換量”。

數據顯示， 1~6月份，全國超過90%的房企沒能完成半年度銷售目標，其中包括萬科、龍湖、碧桂園、融創等房地產龍頭企業，有的銷售目標甚至未達到30%。

“房子賣不出去，房企難有回款。如果建造出來的房子只能擱在手里無法交易變現，那就是一堆鋼筋水泥。”位于北京市朝陽區大望路的一家房地產公司負責人告訴記者，房企銷售計劃的制訂與回款的需求有很大關聯，在銷售目標未達成的同時，回款的目標也就是沒有完成。而一旦回款目標沒有完成，就直接影響到償債能力。

北京一家商業銀行相關負責人向記者表示：“房地產開發是靠融資實現，過去，房地產火熱因為融資容易，賣房也容易，資金鏈是流通的。現在如果回款出現問題，債務的問題將非常致命。”

一直以來，房地產作為資金密集型行業，高負債發展是其實現高增長的重要手段。近年來，房地產融資受到嚴控，在融資渠道收縮的環境下，房企增加了境外債務的發行量。數據顯示，2019年下半年至今年初，房企境外發債規模同比增速達70.98%。其中，大多都是短期債，9月份之后就迎來了第一個高峰期，到2021年6月份房企將累計1.5萬億元債務到期。

房企不愁錢，調控針對性收緊

然而，資金鏈承受的巨大壓力似乎并未影響到房企的開發投資。從今年3月開始，隨著疫情的影響逐漸消退，房地產開發投資增速止跌回升，至7月已實現五連漲。

國家統計局公布數據顯示，1~7月份全國房地產開發投資75325億元，同比增長3.4%。7月單月房地產開發投資增速達11.7%，增速持續加快。

與此同時，房地產投資的火熱開始影響市場銷售價格，部分地區房價出現較快上漲。7月，銀川新房價格繼續領漲，漲幅達2%，連續3個月領漲，唐山等城市也持續保持較大漲幅。

交通銀行金融研究中心高級研究員劉學智表示，在經濟復蘇的需求端，房地產是率先復蘇的領域，部分地區再次出現投資過熱現象，在這樣的形勢下，調控政策收緊已成為必然，重點就在于房企融資收緊。

8月20日，住建部和中國人民銀行在北京召開重點房企座談會，研究進一步落實房地產長效機制。會議對房地產融資提出了量化的管理指標，要求房地產企業剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍不得融資。并將根據房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，實施差異化債務規模管理。

房地產的邏輯正在變化

“‘三條紅線’是房地產企業融資管理的長效機制。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此舉首次通過量化的形式，既保證合理融資需求，又控制資金進入樓市的規模，防范樓市成為金融風險“灰犀牛”。

在融資管理“三條紅線”規則下，后續房企難以通過舉借債務擴大經營規模，并且部分債務的償還也需要依靠銷售回款。市場普遍預計，融資新規將加速房地產銷售，一些達標壓力較大的企業可能降價促銷。

“三條紅線”劃定后兩周，9月6日，恒大集團突然宣布要實現“金九銀十”每個月1000億元的銷售目標，還推出全國樓盤全線7折等一系列促銷。另有消息稱，碧桂園也正在考慮在購房方面提供更大的折扣，加速樓盤銷售。有業內人士認為，房地產龍頭企業率先降價促銷，目的是在融資收緊的背景下，加緊擴大市場份額，降低負債率。

有市場機構對50家銷售額較高的房企財務數據進行了梳理，只有12家房企符合三條標準要求。踩線一條的房企有14家，同時越過兩條紅線的房企有10家，同時踩到三條紅線的房企有14家。盡管“三條紅線”的具體實施日期尚未明確，但考慮到目前房地產銷售冷淡以及房企債務規模的龐大，市場普遍認為留給房企的時間已經不多了。

“過去很長一段時間里，地產都與財富聯系在一起。無論是購房者，還是開發商，都不乏因房地產而實現財富劇增的案例。因為市場預期較好，房子不愁賣，房企也不愁融資。但近兩年，房地產的邏輯發生了變化。”易居企業集團CEO丁祖昱表示，“房住不炒”的觀念在市場中形成共識，資金不再會大量涌入房地產。