保利物業近日公布2020年度業績報告。報告期內，公司實現營業收入80.38億元，同比增長34.70%;凈利潤6.74億元，同比增長37.31%;毛利潤率18.65%，同比下降1.64個百分點。

截至2020年末，保利物業進駐184個城市，在管項目總面積約3.80億平方米，在管項目總數1389個，合同管理項目總面積約5.67億平方米，合同管理項目總數1948個。根據中指院2021中國物業服務百強企業研究報告，保利物業綜合排名第五。

研究發現，2020年公司的公共及其他物業板塊和社區增值服務板塊收入增速較快，分別增長67.18%和51.47%。另外，第三方外拓項目在管面積同比增長44.02%，總面積占比由55%提升至60%。

保利物業毛利率水平在業內靠后。2020年，公司毛利為14.99億元，毛利率由2019年的20.29%降至約18.65%，主要是由于社區增值服務毛利率下降。預計隨著第三方拓展的收入占比提升，公司毛利率將呈現下降趨勢。

公共物業及社區增值服務增速較快

保利物業于2019年12月在香港聯交所上市，控股股東保利發展控股集團直接及間接持有公司72.28%股權，實際控制人為國務院國資委。

近3年，保利物業營業收入和凈利潤持續增長。2020年，公司實現營業收入80.38億元，同比增長34.70%;凈利潤6.74億元，同比增長37.31%;凈利潤率8.39%，較2019年增長0.16%。

從收入來源上看，保利物業主要包括三個業務板塊：物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。

物業管理服務方面，保利物業公共及其他物業板塊收入增長較快。報告期內，物業管理服務的收入為49.48億元，同比上升28.71%。其中公司公共及其他物業板塊收入為8.04億元，較2019年同期增長67.18%，占物業管理服務總收入16.25%;在管項目數量為393個，較2019年底增加127個，在管面積約2.01億平方米。

非業主增值服務方面，業務內容包括向物業開發商提供的案場協銷服務，以及咨詢、承接查驗等其他非業主增值服務。2020年，該板塊收入為13.41億元，較2019年同期增長38.45%。

社區增值服務方面，服務內容主要包括美居服務、社區零售、車場管理服務、社區媒體、社區空間管理、家政服務等。報告期內，社區增值服務收入為17.48億元，較2019年同期實現51.47%的增長，主要得益于美居服務、社區零售、社區媒體、家政服務等垂直業務的服務能力提升，以及疫情期間為全國社區業主提供蔬菜生鮮進社區及防疫消殺等在內的民生保障服務。

總體來看，保利物業社區增值服務收入占比在逐步提升，從2017年的9.85%增長至2020年的21.70%;基礎物管服務的營收占比由2017年的74.66%下降至2020年的61.60%。

值得注意的是，公司于2021年4月1日發布公告，變更募資所得款項用途，將原定用于收并購的資金占比從57%下降至37%，并將原定用于增值服務拓展的資金占比由15%提升至35%。

第三方外拓業務占比上升

保利物業主要通過招投標、合資合作及收并購等方式拓展業務，第三方外拓業務增長較快。年報顯示，公司來自第三方的物業管理服務收入為13.05億元，同比增長87.79%，占物業管理服務總收入26.38%，同比提高8.30個百分點。

截至2020年末，公司來自第三方的項目在管面積約為2.28億平方米，同比增長44.02%，占總面積約60%;來自保利發展控股集團的項目在管面積約為1.52億平方米，同比增長18.28%。

年內，新增第三方合同管理項目382個，新簽合同金額17.15億元，來自第三方的合同管理面積約為3.27億平方米，較2019年增長0.39億平方米。

毛利率處于業內較低水平

年報顯示，2020年保利物業毛利為14.99億元，較2019年12.11億元增長23.78%，毛利率從2019年的20.29%降至18.65%，主要是由于自2018年社區增值服務毛利率持續下降所導致。

2020年，社區增值服務的毛利率下降至30.27%。一方面，受疫情影響，部分入戶式增值服務、社區媒體、社區空間等業務開展受階段性限制。另一方面，美居和零售等新興社區增值業務仍在探索階段，拉低了整體毛利率。

此外，當下物管行業第三方外拓競爭激烈，整體利潤被壓低，隨著公司收入結構中的第三方項目收入占比逐步提高，預計物業管理服務板塊的毛利率有下滑趨勢。

據Wind數據，2020年上市物管企業毛利率水平中位數在30%左右，保利物業在業內靠后。整體來看，市值較低的企業毛利率水平普遍較高，如星盛商業毛利率為56.26%，祈福生活服務毛利率為43.65%;專注于公共物業的新大正20.91%、保利物業18.65%、招商積余12.85%的毛利率在業內普遍較低。