近日，中國人民銀行深圳市中心支行針對“房抵經營貸推高樓價”的傳聞回應稱，轄區的確存在個別商業銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產作為抵押申請經營貸的情況，但規模占比很小。截至4月20日，央行深圳支小未發現信貸資金流入樓市情況，其他商業銀行已被要求展開全面排查。

    業內專家對此表示，少部分經營貸流入樓市，是深圳樓價上漲帶來的副作用，并非樓市上漲的元兇。《證券日報》記者調查、采訪也發現，深圳樓價持續走高，短期來看是各項微觀和宏觀政策的疊加效應。長期來看，則是深圳人地矛盾愈演愈烈的必經過程。

    未來，如何平衡樓市與GDP的關系、工業用地與住宅用地的比例，還將繼續考驗深圳政府的智慧。

近期漲價是多因素共振的結果

    國家統計局數據顯示，3月深圳二手住宅價格指數同比增長9.7%。相比被限價的一手房，二手房傳遞的信息被認為是相對真實的，可見深圳樓市不僅“回暖”，且已呈現一片“火熱”。繼“喝茶費”等傳聞滿天飛后，近期房抵貸違規流入樓市的說法引起社會各界的關注。

    “深圳是房價先漲了，才有經營貸入市的。因為豪宅稅取消了，短炒成本低，經營貸才有利可圖。”中原地產首席分析師張大偉認為，樓價大漲，取消豪宅稅才是元兇。

    2019年11月11日起，深圳144平方米以下住宅不再繳“豪宅稅”，在房屋總價動輒上千萬的深圳，免繳豪宅稅意味著省下幾十萬元。張大偉表示，交易成本減少，投資需求會增加。更重要的是，本來用來交稅的預算可以挪作首付，意味著貸款杠桿的提升。

    據《證券日報》記者了解，深圳未放開豪宅稅前，中介會參考買賣雙方意愿，將評估價格壓在豪宅線之下，降低交易成本。取消豪宅稅后，買賣雙方沒有壓線的需求，價格也更容易漲上去。不過，從目前數據看，房價漲幅已經超過稅費減免的部分。

    “這里面有心理的影響，政策寬松，大家就會投資賣房，會超過價格和稅費的平衡點。”張大偉說道。

    從大環境來看，深圳房價過熱，避險的心理也是重要因素。

    “在經濟大環境不太好的大背景下，大家會想抓住自己比較看好的資產，這個時候比較有賣點的房產就會成為優先選擇。當這種思路比較趨同的時候，一些區域的需求就會特別旺盛，這就給了一些業主漲價的理由。”深圳貝殼研究院院長肖小平向《證券日報》記者表示。但她也提醒，個別片區和樓盤比較熱，未必代表深圳樓市的全貌，據其觀察，有不少區域的房價并未上漲，屬于“被平均”的數據。

    在中國，投資房產避險已有先例。2009年及2015年，國內經濟下行，各類投資頻頻暴雷，唯房地產投資在政策松綁的刺激下獲得較好的收益。據國家統計局數據，2009年，深圳住宅商品房平均銷售價格同比增長12.2%，2015年同比跳漲40%，2008年至2018年十年期間，深圳房價漲幅為332.36%。

    近期，資本市場震蕩、余額寶7天年化收益率跌破2%，優質的投資品變得稀缺。4月20日，1年期貸款市場報價利率(LPR)降息20年基點，5年期貸款市場報價利率(LPR)降息10個基點。張大偉認為，降息不僅意味著保值需求更加迫切，也將帶來支付能力的提高。

    深圳人地矛盾是長期問題

    “近期寶安的火熱，是受前海擴容消息的影響。”深職院房地產研究所所長鄧志旺向《證券日報》記者指出，局部的漲價是受消息面的影響。去年10月，前海管理局宣布向國務院遞交前海雙區擴容的文件，這一股東風沿著前海吹向寶安，并帶動周邊區域的熱度。

    事實上，近年來深圳每每傳出擴容的消息，往往帶來房價異動，其背后透露的是深圳人地比例的失衡。

    深圳統計局數據，2018年末深圳常住人口為1302.66萬人，與廣州常住人口數量1490.44萬相近。但深圳的面積僅為1997平方公里，約占廣州的1/4。

    近三年，深圳常住人口每年增長50-60萬人。據鄧志旺觀察，2019年粵港澳大灣區和社會主義先行示范區文件發布后，深圳吸引不少市外人口。目前，深圳戶籍制度寬松，本科學歷即可落戶深圳并獲購房資格。

    人口結構上，北上廣等城市第二、三代居民多，有房的中老年人占比大。反觀深圳，全市平均年齡長期在35歲以下，且深圳居民大多是外來人口，有強烈的置業需求，近年父母為年輕子女在深購房的情況不在少數。據各大城市總體規劃文件(2016年-2035年)，深圳平均每年商品住宅供應量約4萬套，北上廣則為8-10萬套，可見深圳住宅供應量是嚴重不足的。

    從土地市場層面看，深圳的關鍵詞依然是“供不應求”。CREIS中指數據顯示，2020年第一季度，受疫情影響，全國10個重點城市宅地供應節奏放緩，深圳的宅地供應量與成交量均為最低，并以25%的宅地平均溢價率居于第一位。報告指出：“深圳住宅用地供應稀缺，長期供不應求，今年開年即拍地，房企拿地意愿較高，助推一季度溢價率走高。”

    一位不愿具名的深圳房產研究專家向記者表示，住宅用地的緊缺，與深圳工業用地的管控有關。

    按照深圳“十三五”規劃要求，到2020年深圳工業用地不低于深圳土地30%，總計270平方公里。為了保住30%的工業紅線，深圳目前的寫字樓已經嚴重供過于求。2019年，深圳寫字樓空置率創下新高。2019年底，深圳取消公寓只租不售，一方面是緩解開發商的壓力，另一方面也是增加供給，避免供需矛盾更加緊張。

    30%的紅線是否合理?這個爭議多年的話題再次被提起。

    該專家表示，30%的工業紅線可能是按照工業產值比例計算的。據深圳統計局數據，

    2018年末第二產業產值占全市生產總值的41.1%，業內預計這個比例未來會下降到35%，因此政府認為到2020年工業用地要保持在30%。

    然而，保持30%工業用地，再減去學校、公路等用地，加上還有很多地用于人才住房，留給商品住宅的用地并不多。但事實上，學校等配套用地是不產生產值的，該專家認為用產值計算工業用地比例并不合理。“其實工業用地占總建設用地一半的30%，也就是15%就比較合理。”他說道。

    該專家表示，未來深圳工業產值比例必定會繼續下降，若工業用地繼續保留這么多，會導致資源錯配。繼續推高房價，反而會造成用工荒。(王曉悅)