近來，身邊很多朋友都在討論的一個話題，就是在疫情過后，在刺激經濟、貨幣大寬松的優渥背景下，房價會不會再漲一波。

    地產人的朋友圈為此不斷播撒各種“好消息”：從深圳的2000萬級豪宅半天賣54套，到上海、杭州土拍市場“小陽春”，再到銀行下調房貸利率。所有這些信息似乎都在暗示樓市正在加速回暖，似乎又到出手抄底的時候了。

    對此，大家各抒己見，說什么的都有。由于很多朋友所處地域不同，主觀感受相去甚遠。這幾天，全國房價數據公布了，借此我們可以分城市看一下全國大部的情況。

    根據數據寶的整理，3月份全國多城市房價出現分化。我們先來看上漲的城市。

    總體來說，杭州的漲幅最引人關注，環比上漲高達11.53%，南京漲幅8.16%，鄭州漲5.89%。

圖片來源：數據寶

    事實上，經歷了貨幣化安置的普漲，目前全國房價總體已經較高，而人口持續流入就成為了最大的變數。

    有一種觀點認為，如果一個城市，人口每年都流入1%以上，那么積累一段時間房價就會上漲。打個比喻，房子如同城市的股票，人口持續流入，就相當于公司基本面，凈利潤持續增長。

    做過股票的人都知道，股票市場最怕什么呢?就是高估，如果盈利增速不及預期，甚至突然虧損，這時候就造成了戴維斯雙殺，業績和估值雙雙下挫，股價大幅回落。

    其實，樓市也是如此。一旦人口流入不及預期，或者出現人口的反向流出，再疊加高估值，那么房價就必然出現較大回落。我們看上述這些城市，杭州、南京、鄭州都是人口流入的重點城市。這種情況下，即便高估值，也能夠在持續的增長中逐漸被化解。

    其他漲幅榜城市中，蘇州漲了2.28%。此外，石家莊，揚州，成都，重慶，沈陽，長沙，三亞，合肥，南昌這幾個城市微微上漲。

    反觀3月份均價下跌的榜單，更多知名城市上榜。其中，上海環比跌了5.85%，北京跌2.85%，廣州跌3.63%，深圳跌1.21%，福州跌7.19%，濟南跌2.22%，此外下跌的知名城市還有天津，青島，西安，海口，太原，蘭州。

圖片來源：數據寶

    首先不得不提大家關注的房價標桿——北上廣深。看似四個典型的一線城市全線下跌，但還應該具體劃分，比如北上情況就更為貼近，廣深也可以各自細致探討。

    北京上海作為超一線大都市，方向既定，就是人口控制，不允許再大幅增長。這好比公司業績被設定天花板之后，估值自然要下調，至少不能再漲。這個預期已經非常明確，所以每每有人說“一二線可以投資，三四線不行”其實都是典型的從眾行為。

    地產人鼓噪一線房價回調可期、市場加速回暖BLABLA，多少有給自己撐腰打氣的意味，因為大家都清楚今年會很難。

    統計顯示，截至4月7日已公布2019年年報的124家房企，平均銷售額增速較2018年明顯放緩。其中50家房企全口徑銷售規模總額同比增幅為17.6%，較2018年下降了19.8個百分點。

    屋漏偏逢連夜雨，原本希望在2020年“扳回一城”的房企，又逢新冠肺炎疫情，一季度銷量遭遇滑鐵盧。近日公布的2020年一季度房地產企業銷售TOP200榜單，年度銷售目標完成率僅為12.41%。

    所以說，對于人口設限，房價極高，落戶又極難的北京上海，已經不再具備上漲的潛質，未來一段時間大概率就是穩中有落。其實北京上海局部數據的房價已經跌了10-20%，接近2017年水平。如果著急賣房，很多高端房產的價格甚至已回到了2015年甚至以前。只是入門級的老破小依然堅挺，因為這些房子代表了一個城市的門檻。

    至于廣州和深圳，雖然均處于人口流入階段，但近況卻迥異。

    受疫情影響，作為以外貿為主的廣州，今年想必會有很多企業和個人難逃困厄，這些因素聚積下會對城市的房價和預期，造成很大的殺傷;相比之下，深圳則完全另一番景象，其引以為傲互聯網和金融的雙輪驅動，不僅受疫情影響小，人口的快速涌入更加助推城市人氣，所以深圳的房價弄不好還得漲。

    現實數據也印證了這點，數據顯示，深圳3月份二手房平均單價為71790元，位居全國第一。就在4月5日上午9點，招商蛇口太子灣·灣璽再度開盤。此次推出的N5棟公寓，單套總價2900萬起，共計54套。開盤半天，全部售罄，吸金總額高達23億元。值得注意的是，這次銷售“不接受退房”，即這23億元扎扎實實地買下了。

    而這已是太子灣·灣璽年內的第三次開售。3月7日，首推70套N3公寓，2000萬起步，當日售罄;3月13日，又推出14套豪宅，4200萬起步，8秒售罄。

對此，有網友指出：這是深圳，你要相信。

    至于其他二線龍頭，如以產業拉動劃分，外貿為主的城市今年肯定受影響;制造業和能源為主的城市也不會好過;而像杭州以互聯網經濟為主，反而可能迎來大發展。

    以人口流向來看，人口大省的省會，如果沒有其他競爭城市，虹吸作用下會比較強勢，比如南京，鄭州，西安;如果一個區域內多中心競爭，比如山東的濟南和青島，遼寧的沈陽和大連，四川的成都和直轄市重慶，將會稀釋人口流入的力度，房價漲幅自然會受到牽連。

    面積接踵而來的危機，當人們看到歐美主要經濟體如多米諾骨牌般紛紛倒下時，原本鼓噪的所謂疫后“報復性反彈”論調已鮮有提及。美國前國務卿基辛格近日撰文稱，我們恐怕回不到從前了――本次疫情將深遠改變世界。后疫情時代，人們將重新評估資產，重估經濟增長，重估未來。

    自恒大打響線上賣房第一槍，已有數百家房企跟進，就連網絡帶貨女王薇婭也被房企請來賣公寓，傳統的房地產營銷方式正在經歷顛覆性改變。

    “目前房企最緊要的工作還是要保證現金流的暢通，保證能夠正常運營;其次多數城市房地產市場已經復工，房企要在做好防控，保證安全的情況盡快復工，恢復線下銷售。”諸葛找房數據研究中心分析師國仕英表示，房企在恢復線下銷售的情況下，還可以結合線上工具私域流量等工具進行蓄客，為銷售做好鋪墊。