位于河北省唐山市唐山國際旅游島AAAA景區的中南拉唯那項目，一直在宣傳是中南置地在環京區域打造的一處濱海溫泉度假棲息地，主推精裝修別墅，目前獨棟別墅售價已高達26000元/㎡左右。

4A級景區建起了獨棟別墅

唐山國際旅游島諸海島是由灤河和潮汐作用沖積而成，歷史悠久，形態各異，資源豐富，其中多個島嶼是國家4A級景區。通過媒體報道了解到，2013年，國內地產行業20強——中南置地進駐唐山國際旅游島，精心打造9000畝旅居弘篇巨著——拉唯那。

中南拉唯那小區環境

《商業觀察》以購房者的身份在售樓部了解到，目前在售的是拉唯那二期和四期的項目，主要是高層、洋房、聯排別墅、雙拼別墅和獨棟別墅。其中二期的高層是70年住宅產權、別墅是48年的住宅產權，四期的別墅是40年的商業產權。

目前在售的二期項目只有一套獨棟別墅和部分雙拼別墅，二期總共有3套獨棟別墅和11套獨棟合院，目前已售2套獨棟別墅和5套獨棟合院，還有6套獨棟合院為開發商自持。獨棟別墅的售價為260萬左右/套，雙拼別墅為220左右/套，獨棟合院為44萬左右/套。置業顧問介紹說，離沙灘300米以內的區域，土地屬于海洋局管，所以只有48年產權，畢竟是住宅產權，所以還是很搶手的，賣的也很快，大部分都是從北京過來購房的。

拉唯那二期別墅銷售示意圖

我刊隨置業顧問來到了工地現場看已蓋好的項目實景，發現很多快要竣工的別墅外墻面存在顏色不一、二次加工的情況。置業顧問解釋說，這是因為房產證上的面積比較小，在項目毛坯狀態的時候，讓住建局的過來量房驗收，驗收完之后，我們裝修的時候，內外都增加使用面積，我們稱之為裝修后優化面積，這樣對購房者有利。開發商會給購房者簽兩個購房合同，一個是毛坯的合同，這是給住建局用的，面積、戶型等參數跟房產證上一樣，另一個是精裝后的合同，面積、戶型等參數跟實際交房的情況是一樣的。

兩份不同合同上戶型圖中超規建設示意圖

規劃局：不是別墅 住建局：跟我們沒關系

早在1994年的時候，國家就已經開始對別墅項目進行控制，連續5次頒發禁墅令。1994年，為提高土地利用率，國家出臺規定，限制別墅用地。2003年，國土資源部明確表示，將對別墅項目、高爾夫項目進行限制。2005年，發改委發布規定，從政府審批到銀行貸款，全環節限制別墅項目。2012年，國土資源部、發改委聯合發文，嚴格限制別墅用地審批，從操作層面逐漸將純別墅擋在門外。2016年，國土資源部出臺當時最嚴禁墅令，全國各地將停止審批別墅類供地和辦理相關手續，對聯排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批也將進一步控制。2019年4月，住房和城鄉建設部下發通知，要求立即暫停辦理本行政區域內有關別墅項目建設審批手續，并對已建、在建、在批、待建、待批的別墅項目做好梳理等工作。有關部門正在制定別墅清查整治工作方案，方案確定后，各部門再推進別墅項目建設審批工作。

國家早已多次密集頒布限墅令，為何唐山國際旅游島的中南拉唯那項目可以批下獨棟別墅對外銷售呢?住建局量完房驗收之后的超規建設和簽署陰陽合同是否存在違規?帶著疑問《商業觀察》分別致電了唐山國際旅游島管委會自然資源和規劃局及以住房和城鄉建設局。

自然資源和規劃局負責規劃的工作人員告訴《商業觀察》：拉唯那目前的規劃都符合要求，不是別墅。別墅本身并沒有明確的定義，這個項目單套住房的面積均不超過140平米，也不是獨門獨院獨棟，所以不能算是別墅。

住房和城鄉建設局房產管理科的工作人員告訴《商業觀察》：“住建局只負責發預售證，之前的國土、規劃、建設的手續齊全，我們就可以發預售證，至于是不是別墅，我們不管。量房是開發商找第三方公司去測量，之后拿著數據去辦不動產證，我們不負責量房，是不是超規建設，那是規劃局的事，跟我們沒關系。我們只看毛坯情況下的合同簽署，開發商和業主是否再單獨簽署裝修合同，那是他們之間的事了，跟我們沒關系。”

律師：獨棟別墅 超規建設 陰陽合同都涉嫌違規

北京市京師律師事務所的梁志強律師認為，國家密集發布限墅令就是為了限制地方政府批地建設別墅，蓋成的房子明顯能夠看出來是獨棟別墅或者是類獨棟別墅，開發商也是按照獨棟別墅宣傳和賣給購房者的，如果政府主管部門以面積不夠大為理由說這不是別墅，有點自欺欺人了。

而在預售審批后違規改擴建，一來可以將房產證上的面積控制在140平米以內，能夠讓購房者少交稅、少交物業費暖氣費等費用，二來就像規劃局工作人員所說，規劃面積沒有超140平米，以此為借口規避定性為違規建設別墅問題。

對于簽署陰陽合同，就更是涉嫌違規了，有糊弄政府主管部門的意思。

商品房預售的前提是五證齊全，預售許可證作為最后一個、也是最關鍵的銷售許可，頒發預售許可證的依據是國土及規劃部門的前置手續，基本都是書面審核。但在辦理竣工驗收備案時，則需要設計單位、開發單位、施工單位、監理單位等按各自專業方向進行竣工驗收初查，然后還要邀請環保局、消防大隊、質監站等單位進行驗收，要出具環評報告、消防驗收通過文件等，最后取得竣工驗收備案文件，之后才可以交付房屋、辦理房屋不動產權證書。開發建設等單位在預售證審批后又進行改擴建，違反了之前的規劃設計，屬于嚴重違規，已改擴建的房屋也依法屬于違建。記者已將改擴建事宜告知了住建局、規劃資源局等相關機構，這些機構應當依法現場勘查、責令按規劃及預售恢復原狀。

另外，對于購房人來說，首先是需要面對面積、戶型、甚至價格不同的陰陽合同，一旦發生糾紛不以利維權;其次是，不公產權證書(房產證)的戶型、面積與實際不符，也有在日后檢查中被認定為違建責令拆除、恢復及罰款的風險;再次，如果以后想要出售，也只能按照不公產權證書(房產證)載明面積為準，不但無形中推升的房屋每平米的單價不利于交易，遇到糾紛訴訟也會面臨實際狀況與證載不一致而擔責的風險。(見習記者 武文)