被預警城市主要特征是新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅大

當樓市小陽春來臨，不少城市土地市場升溫之時，市場上關于政策松綁、房價開始大幅上漲的聲音再次出現。不過，對于“熱起來”的城市，中央并未坐視不理，而是亮起監管大棒，進行預警提示。

5月18日，據新華社報道，為進一步落實房地產市場調控城市主體責任，住房和城鄉建設部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

這距離國家統計局發布“4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”僅過了兩天。而上一次的預警也是在統計局發布3月份數據之后。

58安居客房產研究院首席分析師張波表示，住建部對4城的預警體現出中央對于2019年“三穩”的目標毫不動搖，對于各城市樓市穩定的要求決不放松。

佛山、蘇州、大連、南寧遭住建部“點名”

為何佛山、蘇州、大連、南寧會被“點名”?中原地產首席分析師張大偉分析認為，被預警城市都屬于房價明顯上漲城市。

大連、南寧在70個大中城市的統計范圍內。根據國家統計局數據顯示，4月大連新建商品住宅環比上漲0.7%，同比上漲13.2%;二手房環比上漲0.8%，同比上漲9.1%。南寧新建住宅環比上漲0.9%，同比上漲11.5%;南寧二手房環比上漲1.4%，同比上漲11.7%。

蘇州、佛山雖然不在70個大中城市的統計范圍內，但是蘇州在這一輪的土地回暖中打響了頭炮，并制造了高價地項目，不可謂不引人關注。張波表示，這幾個城市不但房價上漲明顯，土地市場的熱度亦表現為溢價率環比提升明顯。

4月29日，蘇州園區蘇園土掛(2019)02號地塊拍賣結果出爐，中海地產以35.6億元的總價競得該地塊，樓面價為30287元/平方米，創造了蘇州園區的地價新高。而此前，吳中區太湖新城板塊和尹山湖板塊也誕生了新的高價地項目。

蘇州樓市也在升溫。據克而瑞數據統計，2019年1-4月蘇州市區商品住宅成交面積為274萬平方米，同比2018年同期增長了38%。成交均價21279元/平方米，同比2018年同期上漲9%。2019年1-4月蘇州樓市成交整體呈現同比“量價齊升”的局勢。

而佛山，地處粵港澳大灣區，受廣州、深圳城市需求外溢的影響，在這一輪的地市回溫中，也較為醒目。諸如3月26日，經過兩個多小時競拍，舉牌171輪，中海地產以18.5億元總價、3.06萬平方米商業配建以及2.1萬平方米的自持租賃拿下佛山北滘新城一宗地塊。4月22日，歷經2小時激戰，時代中國以31億元、7.1萬平方米的自持摘下佛山金沙洲里水商住地塊。而去年四季度，佛山地市還處于震蕩調整中，底價成交、撤牌、推遲與流拍的現象不斷發生。

中央監管+地方調控，穩定房地產市場

中央監管與指導，地方實施調控措施，成為此輪調控的最大亮點。

以蘇州為例，在住建部點名的同時，地方政府也關注到了地市的升溫，并祭出調控的兩連殺。

5月11日，蘇州市人民政府發布《市政府關于進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》，宣布在蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域，新房限售3年;蘇州工業園區全域二手房，限售5年。同時還對土地出讓報價規則進行調整，將土地出讓報價條件從定值調整為區間設置。5月16日，蘇州再出新政，將工業園區新購住房學位政策由5年調整為9年，這意味著在九年義務教育階段只允許使用一次學區資源，即使子女讀完小學、學區也不允許通過房屋買賣的方式轉給別人。這讓炒作學區房變得意義不大。

在張大偉看來，未來房地產調控將以地方主導、中央指導為主，不排除有部分城市政策調整，但地方主體責任要求房地產市場平穩的大原則不變。

還有哪些城市房價、地價在漲?

新京報記者發現，此次住建部點名的四個城市，分別是位于我國東部的蘇州、南部的佛山、西部的南寧和北部的大連，監管層似有敲山震虎之意。事實上，除了蘇州和佛山的土地市場表現較為突出外，大連和南寧的房價上漲在70城市中并不是最靠前。

在4月份70城房價指數中，新建商品住宅價格環比上漲的城市數量有67個，不漲的僅有3個。而3月份、2月份，這一數據是65個，57個。環比漲幅居首的城市是秦皇島，達1.8%，重慶、昆明的漲幅是1.2%，西安是1.1%，杭州、濟南、武漢是1.%。

二手房價方面，環比漲幅最高的是西寧，為2%，太原、廈門等城市二手房價漲幅為1.2%、1.3%。

在土地市場方面，部分城市回暖明顯，出現房企搶地現象，諸如長三角的杭州、南京、寧波、合肥，粵港澳的廣州、福州等，中部地區的武漢、鄭州等，北方地區的天津與濟南等，多輪舉牌、高溢價拿地等頻現。

這背后除了房企資金面充裕、積極拿地補倉外，還與三四線市場退熱，房企將重心轉移至二線城市有關。

2018年底以來，中央多次強調2019年要以穩地價、穩房價、穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

在此政策基調下，部分熱點房價、地價的異動，必然會引起注意。張大偉表示，未來住建部的約談、預警將依然影響地方房地產調控，類似2018年的多輪多城市房地產巡查在2019年仍將常態化。