購房者人均購房面積不到28㎡

報告通過對2018年購房業主進行問卷調查，統計出2018年購房者人均居住面積為27.8平方米，其中24.3%的購房者人均居住面積不到20平方米，相當于三口之家住房不到60平方米。

從年齡劃分來看的話，報告稱，相較于資金積累薄弱的90后，80后的居住空間更狹小些。數據顯示，家里普遍有“紅領巾”的他們人均居住面積為27平方米，在各年齡段中居住條件屬于最差。

報告指出，當前中國房地產市場已進入存量時代，二手房的購房需求某種程度上可以極為接近地反映出樓市購房者的整體需求。在二手房市場里購房需求以兩居室為主，目前單身家庭住房條件寬裕，2口之家人均臥室數達到一間，不過據完整統計，60%的家庭人均臥室不到1間，比如3口之家為0.8間，4口及以上家庭人均臥室為0.6間，即家庭規模越大住的會越擁擠。

首置人群更依賴貸款買房

《報告》顯示，首置人群對貸款的依賴性較強，“2018年首次置業購房者貸款成交占比為90%，為不同購房需求貸款成交占比最高。”

與此同時，他們的杠桿也更高。據報告統計，2018年首次購房者的平均月供收入比為42.9%，比其他購房需求高出5個百分點，在這之中，月供收入比在50%以上的占比也超過其他群體。

報告指出，由于首置需求多數來自于80后與90后，因此年輕一代的償債壓力尤為凸顯。數據顯示，80后的月供收入比為40.8%，90后為43.5%，結合80前的32%來看，初步可以得出年齡越小月供負擔越大的結論。值得一提的是，拋開年齡分組，從收入維度來看的話，低收入者杠桿更高，其平均月供收入比為43%。另外，三、四線城市購房者平均月供收入比顯著高于其他高能級城市，數值為42.4%。

報告稱中國購房市場現不平衡特征

報告分析，在持續調控下，2018年中國房地產發生了很大轉變，市場波動與價格上漲的邏輯在不同人群之間裂變與分化。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為：“我國購房出現了明顯的不平衡特征，而這個問題是現階段及未來住房制度改革的主要方向。”

許小樂預測，2019年中國房地產監管將以中溫放松為主，在這樣的環境下，考慮不同購房者的居住現狀、杠桿壓力、買房需求等，他認為構建房地產市場的長效機制，政策應支持有房的人換房改善，鼓勵賣房買房，特別是鼓勵賣二買一，賣三買一。

此外，當前，租賃與購買之間的互動關系緊密，超過一半的購房者來自租賃市場。購房之后，投資性購房者也會將55%的房子用于出租。因此，發展租購并舉的市場結構，應鼓勵更多的所購房屋用來出租，為大量無房群體提供足夠的住房供應，為未來市場的發展培育希望。