隨著人口老齡化加重以及養老地產的發展，養老地產如何能夠真正“養老”，正在成為越來越迫切需要正視的問題。

“國內真正做養老地產的不多，所謂地產商轉型，很多是打著‘養老’的幌子。”中原地產首席分析師張大偉對《經濟參考報》記者說，目前很多養老地產項目運營成本高，開發商往往把房子賣出去后，就不再持續運營了。

北京大學國家治理與老齡產業研究課題組執行主任、房地產業老年住區副主任張坤昱認為，養老地產應養老配套先行、功能設計先行，需要優秀專業的團隊和服務。還需要具備專門的養老用地，以及養老的運營牌照，如果不具備這些，可以選擇和養老服務機構強強聯合。此外，對養老地產銷售的環節可以進行約束，如果要求開發商自持一部分，既可以讓開發商回流部分資金，有一定盈利空間，也能形成掣肘，不至于房子賣完就跑了。

“養老地產不養老的情況，究其原因可能涉及很多方面。我認為，主要是立法和監管上的缺位導致。”北京盈科(上海)律師事務所律師胡永鑫對《經濟參考報》記者表示，我國目前針對養老地產還沒有專門的法律進行規范，無論從開發商拿地建房，還是物業等配套企業的運營，都與普通商品房并無二致。在此基礎上，相關部門也無法有力地監管養老地產開發、運營的各個環節，“這樣很容易失控”。

記者采訪發現，老年人需要的不僅是硬件和設施，還需要物業能夠針對老年人需求提供的專業性、有溫度的服務，那么養老地產項目的物業公司是否需要有養老資質?

對此，胡永鑫表示，對于物業資質來說，我國規定了三級資質，其中并未直接涉及養老服務。但民政部《養老機構設立許可辦法》對養老機構的設立進行了規范，其中對養老機構的定義是“為老年人提供集中居住和照料服務的機構”。如果物業管理公司提供了照料服務的話，嚴格意義上講已經在從事養老機構所可以從事的經營內容，那么就應該符合相應的準入標準了。

北京達爾文國際酒店物業管理有限公司康養服務總監吳宏建對記者表示，物業公司和開發商運營角度不一樣，開發商的運營角度是為了銷售地產、銷售房屋，后期服務主要是階段性和臨時性的。物業公司比較專業，可以全方位提供醫療團隊、餐飲團隊，包括應急措施、各項規章制度比較健全。例如，協同周邊醫院建立綠色通道，針對老年人突發疾病有臨時搶救措施，針對老年人的慢性病在食療、中醫理療上做的比較專業，而開發商在這方面往往比較欠缺。